Preise für Kaufwohnungen sind im Jahresverlauf um 8,6 % gestiegen (2025)

De Nederlandse woningmarkt blijft in beweging. Cijfers van het CBS en Kadaster laten zien dat de prijzen van bestaande koopwoningen in juli 2025 gemiddeld 8,6% hoger lagen dan in juli 2024. Ten opzichte van vorige maand (juni 2025) stegen de prijzen met 0,7%. De gemiddelde transactieprijs van een bestaande woning bedroeg in juli ongeveer €486.000. Hiermee zijn de huizenprijzen zelfs ruim 13% hoger dan de vorige piek van de markt in juli 2022. Wat betekent deze flinke prijsstijging voor kopers en verkopers? In deze blog duiken we in de cijfers, de oorzaken en geven we praktische tips voor iedereen die een huis wil kopen of verkopen.

Huizenprijzen blijven stijgen in 2025

De huidige prijsstijging komt na een korte afkoeling van de markt in 2022-2023. Sinds midden 2023 zitten de woningprijzen namelijk weer in de lift. Waar kopers rond begin 2023 nog even lucht leken te krijgen door dalende prijzen, is die trend compleet omgeslagen. In juli 2025 liggen de prijzen bijna 9% hoger dan een jaar geleden. Dat betekent concreet dat een vergelijkbare woning die vorig jaar €450.000 kostte, nu gemiddeld rond de €488.000 zou kosten. Voor veel (eerste)kopers is dat natuurlijk schrikken, want huizen waren al duur en zijn nu nóg duurder geworden.

Verkopers daarentegen plukken de vruchten van deze prijsstijging. Wie een jaar geleden zijn huis niet kon of wilde verkopen vanwege tegenvallende prijzen, ziet nu dat de markt aantrekt. De prijzen zijn in juli 2025 zelfs ongeveer 13,5% hoger dan de vorige all-time high van de markt (juli 2022). Dit geeft aan dat de dip van 2022/2023 helemaal is ingelopen. Het vertrouwen lijkt terug in de markt: kopers durven weer hogere bedragen te bieden, mede doordat ze meer kunnen lenen (hierover later meer).

Meer woningverkopen (+14%) dan vorig jaar

Niet alleen de prijzen stijgen, ook het aantal woningverkopen neemt toe. In juli 2025 registreerde het Kadaster 21.189 woningtransacties, bijna 14% meer dan in juli 2024. In de eerste zeven maanden van 2025 wisselden in totaal 130.075 woningen van eigenaar - ruim 17% meer dan in dezelfde periode in 2024. De woningmarkt is dus actiever geworden.

Deze toename in transacties duidt erop dat er weer meer beweging is: er komen meer huizen op de markt en er zijn meer kopers die toeslaan. Mogelijk hebben sommige verkopers gewacht op een herstel van de prijzen en besluiten ze nu te verkopen, nu de prijzen hoog staan. Ook zien we dat sommige vastgoedbeleggers hun huurwoningen van de hand doen, wat extra aanbod creëert. Tegelijk is de vraag hoog, waardoor woningen sneller verkopen. Als koper merk je dit aan drukke bezichtigingen en soms weer biedingsstrijd, terwijl verkopers kunnen profiteren van meer gegadigden en hogere biedingen.

Waarom blijven de woningprijzen stijgen?

Veel mensen vragen zich af: hoe kan het dat de prijzen alweer zo hard stijgen, ondanks de al hoge hypotheekrentes en economische onzekerheid? Experts en banken noemen een paar belangrijke oorzaken voor de huidige prijsstijging:

• Gestegen inkomens: De lonen in Nederland zijn het afgelopen jaar aanzienlijk omhoog gegaan. Volgens ABN AMRO lagen de lonen in het eerste kwartaal van 2025 zo’n 2,2% hoger dan een jaar eerder. Die loonstijging zorgt ervoor dat huizenkopers meer kunnen lenen, wat hun financiële ruimte vergroot. Veel mensen kunnen dus hogere biedingen doen op een huis dan voorheen. De banken noemen deze loonstijging zelfs de belangrijkste aanjager van de huizenprijsstijging.
• Lagere hypotheekrente in 2025: Hoewel in 2022 en 2023 de hypotheekrentes stegen, is er in 2025 een stabilisatie en zelfs lichte daling te zien. De Europese Centrale Bank heeft in juni 2025 de rente verlaagd, wat doorwerkt in iets lagere hypotheekrentes. Een lagere rente betekent vaak dat je net iets meer kunt lenen voor hetzelfde maandbedrag. Deze dalende financieringskosten geven kopers extra ruimte, wat de vraag naar huizen verder opstuwt.
• Aanhoudende vraag en krap aanbod: Er is nog steeds een chronisch woningtekort. Er worden momenteel te weinig nieuwe huizen gebouwd door allerlei problemen (bouwvergunningen, personeelstekort, hoge bouwkosten). Het aantal bouwvergunningen voor nieuwbouwwoningen lag in 2025 lager dan een jaar eerder. Minder nieuwbouw betekent dat het aanbod van woningen maar mondjesmaat groeit, terwijl de bevolking juist blijft groeien (o.a. door migratie). Deze mismatch tussen vraag en aanbod drijft de prijzen verder op. Zolang er meer kopers zijn dan woningen, blijven de huizenprijzen onder opwaartse druk staan.
• Liever kopen dan huren: Ook speelt mee dat huren niet per se aantrekkelijker is geworden - huurprijzen zijn hoog en de verhuurmarkt is krap. Met de vooruitzichten van verdere prijsstijgingen stappen veel mensen toch (weer) de koopmarkt op uit angst anders de boot te missen. Dit fenomeen, soms FOMO (fear of missing out) genoemd, zagen we eerder ook toen de markt jaren steeg.

Al met al is de conclusie dat de huizenmarkt momenteel weer erg gespannen is: kopers hebben meer te besteden (door hogere salarissen en iets lagere rente), maar het aanbod groeit niet mee. Dit jaagt de prijzen omhoog.

Banken verwachten verdere stijging dit jaar (en lichte afvlakking volgend jaar)

De grote banken voorzien dat de huizenprijzen dit jaar blijven stijgen. In hun woningmarkt-analyses hebben ze hun prognoses naar boven bijgesteld. ABN AMRO verwacht nu een gemiddelde prijsstijging van 8% in 2025, waar ze eerder 7% voorspelden. Rabobank is zelfs nog iets optimistischer met een prognose van +8,6% voor 2025, en ING houdt het op circa +6,5% dit jaar. Ondanks kleine verschillen zijn ze het erover eens dat 2025 een jaar van flinke prijsstijging is.

Voor 2026 denken de economen dat de gekte iets zal afkoelen. ABN AMRO voorziet voor 2026 een gematigde stijging van rond de 3%, ING verwacht circa 4% en Rabobank ~6%. Met andere woorden: de prijzen blijven waarschijnlijk stijgen, maar niet meer zo hard als dit jaar. De voornaamste reden is dat de koopkracht en inkomens dan minder hard zullen groeien dan nu. Bovendien zal de hypotheekrente niet verder dalen (en kan zelfs iets oplopen), wat de leencapaciteit wat tempert.

Het positieve nieuws voor huizenbezitters is dus dat er geen prijzendaling aan de horizon staat volgens deze prognoses - een crash van de huizenmarkt lijkt voorlopig niet aan de orde. Voor kopers betekent het echter dat wachten op “goedkopere huizen” waarschijnlijk vergeefs is; de verwachting is dat huizen volgend jaar nóg iets duurder worden, zij het in rustiger tempo.

Verhuistrend: van de stad naar kleinere gemeenten

Opvallend in de huidige woningmarkt is ook waar mensen heen verhuizen. Uit een analyse van Slimster.nl (op basis van CBS-data) blijkt dat steeds meer mensen de grote stad verlaten en zich vestigen in kleinere gemeenten, met name aan de randen van de Randstad. In 2024 hadden 8 op de 10 Nederlandse gemeenten een positief verhuissaldo - er kwamen dus meer nieuwe inwoners bij dan er vertrokken. Grote steden kenden juist bijna allemaal een negatief saldo, oftewel een bevolkingsafname door verhuizing. Vooral de krapte en hoge huizenprijzen in steden spelen hierbij een rol, aldus Slimster.

Een paar highlights uit die analyse: Zoeterwoude (Zuid-Holland) was de populairste woongemeente van 2024 - voor elke 100 bewoners die vertrokken, kwamen er 187 nieuwe inwoners bij. Ook andere plaatsen in Zuid-Holland, zoals Waddinxveen en Zuidplas, trokken veel nieuwe bewoners. Mensen zoeken daar meer ruimte, nieuwbouwwoningen en iets betaalbaardere huizen, terwijl de grote stad op bereisbare afstand blijft.

Aan de andere kant van de medaille zien we de steden. Amsterdam had in 2024 het grootste negatieve verhuissaldo van het land. Voor elke honderd Amsterdammers die de stad verlieten, kwamen er slechts circa 75 nieuwe inwoners voor terug. Ook Rotterdam, Den Haag, Eindhoven en Utrecht zagen meer mensen vertrekken dan erbij komen. Dit betekent niet dat niemand in de stad wil wonen - de woningnood is daar nog steeds hoog - maar het geeft aan dat onder meer jonge gezinnen en woningzoekenden uitwijken naar omliggende gemeenten waar de kansen op een huis groter zijn.

Voor huizenkopers kan deze trend interessant zijn: de krapte in steden maakt het moeilijk om daar iets te vinden, dus oriënteer je ook op populaire groeigemeenten buiten de stad. Voor huizenverkopers in de grote stad is het goed om te weten dat de uitstroom hoog is; er is nog steeds vraag, maar het concurrerende aanbod van nieuwbouw in randgemeenten groeit. Hier komen we bij de tips voor kopers en verkopers.

Tips voor huizenkopers in deze markt

Ben je van plan een huis te kopen in deze tijden van stijgende prijzen? Enkele praktische tips om rekening mee te houden:

• Kijk ook buiten de grote steden: Omdat veel mensen de stad verruilen voor omliggende gebieden, is daar het aanbod toegenomen. In gemeenten net buiten de Randstad wordt volop gebouwd en zijn huizen relatief betaalbaarder. Vergroot je zoekgebied; misschien vind je in een regiogemeente een ruimer of betaalbaarder huis dan in de stad. Bovendien heb je daar vaak minder concurrentie dan in bijvoorbeeld Amsterdam.
• Wees financieel goed voorbereid: Met prijzen die blijven stijgen, is het belangrijk om je hypotheek goed op orde te hebben. Laat je maximale leenbedrag berekenen voordat je gaat bieden. Door gestegen lonen kun je mogelijk meer lenen dan je denkt, maar laat je niet verleiden tot boven je budget. Houd rekening met extra kosten (overdrachtsbelasting, notariskosten, eventuele verbouwingen) en zorg voor een financiële buffer. Een hypotheekadviseur kan helpen inzicht te krijgen in wat je verantwoord kunt lenen en wat je maandlasten worden.
• Snel én doordacht handelen: De huidige markt is weer actief, woningen kunnen snel verkopen. Als je een huis echt graag wilt, moet je vaak snel beslissen. Zorg dat je alvast een bouwkundige keuring of waardebepaling achter de hand hebt, zodat je met vertrouwen een bod kunt uitbrengen. Maar blijf ook kritisch: laat je niet meeslepen in een biedingsstrijd zonder de echte waarde van het huis te kennen. Bied wat het huis jou waard is en houd een maximaal grensbedrag voor jezelf aan.
• Schakel een aankoopmakelaar in: Overweeg om een aankoopmakelaar mee te nemen in je zoektocht. De huidige markt kent weer overbiedingen - in de Randstad is 8-10% over de vraagprijs bieden eerder norm dan uitzondering - en een ervaren aankoopmakelaar weet hoe hiermee om te gaan. Hij/Zij kan je adviseren over een realistisch bod, heeft vaak vroegtijdig toegang tot nieuw aanbod en kent de lokale marktprijzen. Dit vergroot je kans om succesvol een huis te kopen, zonder dat je te veel betaalt of belangrijke details over het hoofd ziet.

Tips voor huizenverkopers in deze markt

Ga je je huis verkopen nu de markt zo gunstig is voor verkopers? Hieronder een paar tips om het beste uit de verkoop te halen:

• Profiteer van het moment: De prijzen staan hoog en de vraag is groot - het is een verkopersmarkt. Wacht dus niet te lang als je toch al van plan was te verkopen. Banken verwachten dat de prijsstijging volgend jaar iets afvlakt, dus nu kun je mogelijk nog de hoofdprijs krijgen voor je woning. Timing is belangrijk: zet je huis bij voorkeur te koop in een periode dat er weinig vergelijkbaar aanbod in jouw wijk is, zodat jouw woning eruit springt.
• Zorg dat je woning eruit springt: Zelfs in een krappe markt geldt: een huis dat er piekfijn uitziet, trekt meer (en hogere) biedingen. Verkoopklaar maken loont. Ruim grondig op, doe kleine reparaties en overweeg styling of home-staging. Goede foto’s en een verzorgde presentatie op Funda zijn cruciaal om zoveel mogelijk geïnteresseerden aan te trekken. Hoe meer gegadigden, hoe beter de onderhandelingspositie.
• Realistische vraagprijs kiezen: Het kan verleidelijk zijn om een torenhoge vraagprijs te plakken op je huis nu de markt heet is. Toch is vaak een iets lager ingestoken vraagprijs slimmer. Dit trekt meer kijkers en kan leiden tot overbieden. Als je té hoog inzet, haken kopers misschien af en blijf je langer zitten. Bespreek met je makelaar een strategie: vaak is de eerste twee weken na lancering van je woning cruciaal. Je wilt in die fase de meeste drukte creëren en idealiter meerdere biedingen ontvangen.
• Ken je doelgroep: Speel in op de huidige verhuistrend. Ligt jouw woning in een grote stad, besef dan dat veel potentiële kopers wellicht starters of internationale werknemers zijn, want gezinnen trekken vaker naar buiten de stad. Leg dus de nadruk op kenmerken die stadskopers aanspreken (zoals goede ov-verbindingen, lage energiekosten, weinig onderhoud). Verkoop je juist een huis in een populaire groeigemeente, benadruk dan de ruimte en de buurt (tuin, scholen, kindvriendelijk, nieuwbouw in de omgeving) om stadsontvluchters te lokken.
• Maak gebruik van een ervaren verkoopmakelaar: Een goede verkoopmakelaar verdient zichzelf vaak terug. Die kent de lokale markt, weet hoe hij jouw huis moet positioneren en kan namens jou stevig onderhandelen. Daarnaast neemt een makelaar je veel werk uit handen: van het maken van de advertentie tot het regelen van bezichtigingen en het papierwerk bij de verkoop. Via een platform als Ikzoekdebestemakelaar.nl kun je gemakkelijk makelaars vergelijken en de beste match vinden. Een makelaar zorgt ervoor dat jij een zorgeloze verkoopervaring hebt én de beste prijs voor je woning krijgt.

Conclusie: bereid je goed voor en sta open voor advies

De huizenprijzen zijn het afgelopen jaar flink omhooggegaan en de markt is volop in beweging. Dit biedt kansen voor verkopers om een mooie prijs te krijgen, maar maakt het uitdagender voor kopers om een geschikte woning te bemachtigen. Laat je echter niet ontmoedigen: met de juiste voorbereiding, een flexibele houding (bijvoorbeeld qua locatie) en eventueel professionele hulp, kun je ook in deze markt succesvol kopen of verkopen.

Blijf de marktontwikkelingen volgen, maar probeer niet de markt te timingen - niemand heeft een glazen bol, en zoals het er nu naar uitziet, blijft de trend voorlopig stijgend. Of je nu koper of verkoper bent, een goede strategie en realistische verwachtingen zijn essentieel. En vergeet niet: wonen draait uiteindelijk om meer dan cijfers alleen - het gaat erom dat je een plek vindt of overdraagt waar je je thuis voelt. Succes!

Bronnen: CBS/Kadaster statistieken; ABN AMRO Woningmarktmonitor; Slimster verhuisanalyse; ING/Rabobank prognoses.