Alle Makler in Pijnacker

Prima Tipps für die Vorbereitung des Apartments und den Prozess bis zur Transaktion. Vielen Dank an Frees und Martijn für die Begleitung des Prozesses

Topservice von Anfang bis Ende! Der Makler war engagiert, gut erreichbar und hielt uns ständig auf dem Laufenden. Sowohl der Verkauf als auch die Abwicklung verliefen reibungslos und stressfrei. Vielen Dank für eure Einsatz!

Sehr gut unterstützt und begleitet. Das Team hat Marktkenntnis und denkt gern mit. Ich könnte mir keine bessere Service wünschen!

Sehr flüssige Interaktion, proaktiv, über dem Prozess und angenehm. Verra macht auch unsere Vermietung und wir sind sehr zufrieden

Der Kontakt verlief sich professionell und der Makler hat eine gute Transaktion vorbereitet. Alle waren zufrieden.

Wir sind mehr als zufrieden mit Verra. Unser ganzes Verkaufsprozess verlief sich sehr flüssig. Ein gut aufeinander abgestimmtes, begeistertes Team und hervorragende Kommunikation. Zusätzlich viel Engagement. Wir hatten bereits zuvor eine sehr positive Erfahrung mit der Vermietungsabteilung. Vielen Dank Marina und Kollegen

Wir hatten eine sehr schöne Check-in- und Check-out-Erfahrung mit Verra. Ich möchte Frau Jamie für ihre Unterstützung danken. Sie hat alles für uns vereinfacht. Sie erklärte uns geduldig alle Verfahren und informierte uns bis ins Detail.

Ich habe Verra nun zum dritten Mal aktiviert, um ein Haus zu vermieten. Sie bieten einen sehr professionellen Service zu einem fairen Preis an. Die Kommunikation ist ausgezeichnet. Sie geben gute Ratschläge zu Maßnahmen, die die Qualität der …

Sehr gute Service, professionell und schnell. Ich bin sehr zufrieden mit Verra in Den Haag. Unsere Wohnung war innerhalb kürzester Zeit wieder vermietet.

Wir möchten Martjin und Freek insbesondere für ihre Hilfe bei der Suche nach unserer Wohnung in Den Haag danken. Sie zeigten während unseres Gesprächs große Professionalität und alles verlief einfach und reibungslos. Wir konnten unsere Wohnung sehr schnell kaufen. Wir können sie herzlich empfehlen. Alexandra & Rémi.

Ausgezeichnete Service vom Anfang bis zum Ende. Das Team hat viel Aufmerksamkeit auf Details verwendet, wodurch der gesamte Prozess flüssig und stressfrei verlief. Sehr professionell, responsiv und zuverlässig - ich kann nicht zufriedener mit der erhaltenen Unterstützung sein. Eine wahre Empfehlung!

Riesige Service bei der Suche nach einer neuen Wohnung. Joshua Holsnijders war während des gesamten Prozesses, von der Besichtigung bis zur Vermietung des Hauses, überaus freundlich. Alles verlief schnell und reibungslos. Ich kann Verra Makelaars ausdrücklich empfehlen, wenn Sie auf der Suche nach einer neuen Wohnung in Den Haag sind!

Wir wohnen im Ausland und Verra hat unser Haus nun zum zweiten Mal in vier Jahren vermietet. Sie haben auch die Check-in mit den neuen MieterInnen organisiert. Wir fühlten uns erneut in sehr guten Händen – das Team ist transparent, offen, klar und reagiert immer schnell. Eine klare Empfehlung!

Das Mieten meiner ersten Wohnung in den Niederlanden über VERRA war eine sehr schöne und einfache Erfahrung! Sie reagierten schnell, sowohl digital als auch bei der Besichtigung, und die …

Alles war sehr gut in Ordnung und schnell erledigt. Sehr angenehme und freundliche Makler!

Schnelles Feedback und professioneller Service. Es ist eine sehr angenehme Erfahrung, einen schönen Ort zu finden. Eine echte Empfehlung.

Wir hatten einen guten Service vom enthusiastischen Verra Team beim Verkauf unserer Wohnung in Den Haag. Gute Ratschläge erhalten bei der Vorbereitung des Hauses für den Verkauf, angenehme Kommunikation bei der Planung von Besichtigungen und schnelle Reaktionsfähigkeit, wenn es nötig war.

Vielen Kontakt, klare Erklärung, sehr angenehmer Makler, gute Strategie und alles war bis ins letzte Detail geregelt. Ich würde diesen Makler ohne jeden Zweifel immer empfehlen.

Der Makler war sehr hilfsbereit und kooperativ bei den Verhandlungen. Auch die gesamte Begleitung war sehr angenehm. Fachwissen, Freundlichkeit, Offenheit und gut erreichbar für Fragen.

Wir sind unglaublich professionell und persönlich unterstützt worden. Die Kommunikation verlief sich klar und angenehm, und wir fühlten uns wirklich ernst genommen. Eine Empfehlung für jeden, der Wert auf Qualität und persönliche Aufmerksamkeit legt.

Ich hatte eine großartige Erfahrung bei der Suche nach einer Wohnung mit der Hilfe von Cobi. Janson Makelaardij hat wirklich den Unterschied gemacht, indem er mir Ratschläge gab, welche Wohnung ich wählen sollte. Cobis ehrliche Art, ihre Beobachtungen zu teilen, selbst als ich wirklich begeistert von einem Ort war, hat mich dazu gebracht, zurückzuhalten und abzuwarten, bis die richtige Wohnung kam. Ich habe es wirklich genossen, mit Cobi zusammenzuarbeiten.

Feine Erfahrung mit Janson bei der Verkauf unseres Hauses. Fachkundig und gut unterstützt während des gesamten Prozesses. Der Verkauf war daher auch schnell geregelt.

Der Kontakt verlief sich prima, effizient und schnell, gut über die Entwicklungen um die Besichtigungen informiert, Termine rechtzeitig weitergeleitet. Echt 100% zufrieden und würde Janson Makelaardij auf jeden Fall empfehlen. Ich bin ein sehr zufriedener Kunde.

Der Kontakt verlief sich prima, sowohl mit dem Immobilienmakler als auch mit der Hypothekenvermittler. Geschäftlicher Aspekt: Alles effizient, schnell und fachkundig. Aber auch der menschliche Aspekt wurde nicht vergessen: geduldig, mit Empathie und Lösungsorientiert nach Möglichkeiten suchen ohne Ihr Persönchen zu beeinträchtigen.

Ich kann diese Makler wirklich empfehlen. Sie sind professionell und freundlich. Sie wissen genau, was sie tun, und sehen Dinge, die manchmal selbst übersehen werden.

Jan hat uns zu verschiedenen Zeiten während des Kaufs und Verkaufs super gut geholfen, war immer bereit und hat uns in spannenden Zeiten mit den Füßen auf dem Boden gehalten. Eine feine und kompetente Maklerin mit einem guten Büro und herzlichen Menschen hinter sich.

Professioneller und flüssiger Kontakt, geben ehrlichen Rat. Denken mit Ihnen mit. Zum zweiten Mal diesen Makler eingeschaltet und sehr zufrieden!

Wir hatten bereits früher Kontakt. Die Kontakte waren angenehm. Sowohl der Kauf als auch der Verkauf wurden dort durchgeführt. Wir sind damit zufrieden. Das Apartment wurde später auf Funda veröffentlicht als wir gehofft hatten.

Dieser Makler ist gut und leicht erreichbar, bei Fragen sind sie immer erreichbar. Wenn keine Erreichbarkeit besteht, rufen sie dich zsm zurück

Die Unterstützung war gründlich, hilfreich und freundlich! Und sie hatten immer Zeit für uns und beantworteten alle unsere Fragen.

Zunächst haben wir Janson Makelaardij über eine einfache Google-Suche gefunden und waren uns nicht sicher, ob wir die richtige Agentur gewählt hatten. Allerdings haben sie unsere Erwartungen in jeder möglichen Hinsicht übertroffen. Unser Makler, Erwin, war außergewöhnlich: Nicht nur verfügt er über tiefes Wissen des Immobilienmarktes in Den Haag, sondern kann uns auch mit wertvollen Ratschlägen zu technischen Aspekten einer Immobilie helfen (zum Beispiel wo Asbest erwartet werden kann, welche Bereiche Renovierungen erfordern, das Alter und der Zustand …

Gutes Erstkontakt mit Jan. Die Besichtigungen werden sorgfältig durchgeführt und die Vor- und Nachteile der Objekte wurden gut erläutert. Jan ist ein guter Verhandler und lässt sich nicht unterdrücken. Wir waren sehr zufrieden. Gemessen an der Menge an Arbeit, die damit verbunden war, waren wir sogar mit der Rechnung zufrieden.

Janson Makler ist professionell und kompetent. Ein kleines Unternehmen, und das merkt man: Man hat eine wirklich persönliche Herangehensweise. Ausgesprochen angenehm!

Dieser Makler tut, was er versprochen hat. Er ist fachkundig, nett und ehrlich. Einfach ein TOP Makler!

Unsere Erfahrung mit Meijboom Makelaardij war sehr gut. Wir fanden sie schnell reagierend, freundlich und sehr erfahren auf dem Wohnungsmarkt. Unsere Makler war Eric Meijboom. Am Ende half uns Eric wirklich dabei, eine Entscheidung zu treffen, als wir wirklich Schwierigkeiten hatten, zwischen zwei Häusern zu entscheiden. Trotz seines beschäftigten Terminkalenders war er immer sehr schnell für Besichtigungen verfügbar und antwortete sehr schnell auf Anfragen per Text oder E-Mail. Ich fühlte mich immer so, als wolle Eric wirklich, dass wir …

Eric hat uns bei dem Kauf unseres Hauses ausgezeichnet begleitet. Professionell, flexibel und immer gut erreichbar. Die Kommunikation war klar und angenehm. Dank seines Supports haben wir ein Zuhause gefunden, mit dem wir als Familie sehr glücklich sind. Wir sind sehr zufrieden und würden Eric gerne erneut einsetzen!!

Sehr zufrieden mit Eric. Professionell, engagiert und immer schnell in der Kommunikation. Die Präsentation unseres Hauses war besonders stark, mit einem eigenen Fotografen, Drohnen-Aufnahmen und einem wundervollen Immobilienheft als echtem Blickfang. Eric denkt gut mit, schaltet schnell und begleitet den Prozess auf eine angenehme und fachkraftige Weise. Ein Makler, den wir absolut empfehlen!

Sehr angenehmer Mensch, mit dem man gerne redet, erläutert den Markt und die Möglichkeiten, bekam das erste beabsichtigte Haus

Eric hat uns bei dem Kauf unseres Hauses ausgezeichnet begleitet. Professionell, flexibel und immer gut erreichbar. Die Kommunikation war klar und angenehm. Dank seines Supports haben wir ein Zuhause gefunden, mit dem wir als Familie sehr glücklich sind. Wir sind sehr zufrieden und würden Eric gerne erneut einsetzen.

Eric ist sehr gebildet, einvernehmlich und immer bereit zu helfen. Es war eine Freude mit ihm zusammenzuarbeiten bei dem Kauf unseres neuen Zuhauses.

Eric hat mir bei dem Kauf meines ersten Eigentumswohnungs sehr gut geholfen. Er gab ein realistisches Bild des Marktes in Den Haag und hat mich angeregt, zuerst selbst den Markt zu erkunden. Eric reagierte sehr schnell, denkt aktiv mit und dank seines Wissens war es bereits bei meinem zweiten Angebot richtig.

Flüssige, klare und effiziente Kommunikation, 24/7 erreichbar. Empfehlenswert für den Verkauf Ihres Hauses und, so schätze ich ein, auch für den Kauf eines Hauses.

Wir haben Eric beauftragt, als wir unser Traumhaus gefunden hatten. Dank seiner Fachkenntnis und Beharrlichkeit haben wir es tatsächlich geschafft, das Haus zu kaufen. Er begleitete uns hervorragend durch den gesamten Prozess. Was wir besonders schätzen, ist seine klare Kommunikation, Zuverlässigkeit und das Gefühl, dass er uns immer bereit war. Er nahm uns alle Sorgen ab und gab uns viel Vertrauen während dieses spannenden Prozesses. Wir sind unglaublich zufrieden und können ihn nur …

Mein Makler Eric war sehr hilfsbereit, kompetent und erreichbar. Er spielte eine tolle Rolle bei meiner erfolgreichen Suche!

Effizienz, Engagement, Präzision sind die Merkmale von Eric in seiner Herangehensweise und Abwicklung - eine klare Win-Win-Situation für Käufer und Verkäufer schaffen. Eine erfolgreiche Operation für den Käufer unseres sehr günstig gelegenen und schönen, komplett ausgestatteten Apartments und für uns als Käufer, da wir nun ein geräumigeres Zimmer mehr auf unserer neuen Adresse haben, in der Nähe unserer (Enkel-)Kinder. Bravo Eric

Eric ist ein sehr guter Makler. Er kennt den Markt gut, ist sehr höflich und steht Ihnen während des gesamten Prozesses immer zur Seite. Er kommuniziert ständig mit Ihnen über WhatsApp, um sicherzustellen, dass alles reibungslos verläuft. Ich kann ihn von Herzen empfehlen, sowohl für Einheimische als auch für Expats. Vielen Dank Eric!

Eric ist der beste Ansprechpartner. Wir haben die Wohnung bereits über ihn gekauft und aufgrund unserer positiven Erfahrung entschieden, erneut mit ihm zusammenzuarbeiten. Er ist kompetent, reagiert schnell und immer hilfsbereit. Ohne seine Hilfe wäre das nicht möglich gewesen.

Während des Verkaufsprozesses wurden wir sehr angenehm und professionell unterstützt. Des Weiteren hat Meijboom Makelaardij alles daran gesetzt, ein ausgezeichnetes und faires Verkaufergebnis zu erzielen. Das ist auch hervorragend gelungen! Wir hätten uns keinen besseren Immobilienmakler wünschen können.

Wir hatten eine ausgezeichnete Erfahrung mit unserem Kaufmakler. Er war stets sehr gut erreichbar und arbeitete sehr effizient, sowohl in seiner Kommunikation als auch bei der Organisation der Baugutachterprüfung und Bewertung. Bei den Besichtigungen fiel sein scharfer Blick für Details wirklich ins Auge, er erkannte sofort wichtige Punkte der Sorge. Auch nahm er sich die Zeit, alle Unterlagen gründlich mit uns zu prüfen und zu analysieren, und verfolgte bei Bedarf weitere Informationen beim Verkäufermakler nach. Dies …

Sehr guter Makler, sehr freundlich und sehr effizient; Sehr zufrieden mit dem Service des Maklers; empfehlenswert

Eric gibt Rat, ob ein Haus den Aufwand wert war und er hat uns während des Gebotsprozesses von Minute zu Minute auf dem Laufenden gehalten, außerdem ist er immer erreichbar.

Wir haben unser Haus während unserer Weltreise Über Expat Residence vermietet. Die vorherigen Informationen waren klar und persönlich. Der Check-in und -out war professionell und schnell. Der Kontakt, wenn erforderlich, war kurz und bödig. Es entsprach genau unseren Erwartungen und Wünsche.

Ein sehr aktiver Immobilienmakler, der sogar an Sonntagen Termine für eine Besichtigung vereinbarte. Am Montag wurde die Immobilie verkauft, am Mittwoch vorläufiger Kaufvertrag unterzeichnet. Schneller ist kaum möglich.

Die Residence hat alle operativen Abläufe hervorragend geregelt. Wichtiger jedoch war die Interpretation des aktuellen Marktes und die richtigen Entscheidungen bezüglich der Preisgestaltung während des Verhandlungsprozesses, was sehr gut war.

Besonders erfreut über die Hilfe von Ronald. Charakteristisch für seine Betreuung ist, dass er wirklich alle Sorgen aus der Hand nimmt. Ronald ist fachkundig, professionell, aber auch freundlich und engagiert, proaktiv und gut erreichbar. Ich würde Ronald uneingeschränkt als Immobilienmakler empfehlen.

Toller Service, gute Kommunikation und schnelles Ergebnis! Sehr empfehlenswert für jeden!

Ich habe ihre Nummer angerufen und die Person am Telefon war extrem unhöflich und hat aufgelegt, während ich ihm noch eine Frage stellte. Das ist meine schlechteste Erfahrung mit niederländischen Maklern JEEMALS.

Ich bin sehr zufrieden mit der Betreuung von Residence Makelaars beim Verkauf meiner Wohnung. Sachkundig, professionell und proaktiv.

Wir waren super begeistert von den Leistungen von Julian! Julian war freundlich und der Kontakt verlief sehr einfach. Wir haben sehr schnell eine schöne Wohnung in Den Haag gefunden und würden Julian auf jeden Fall weiterempfehlen!

Auñérgliche Dienstleistung – sehr empfehlenswert! Wir hatten das absolute Vergnügen, mit Michel von Expats Residence bei der Suche nach einer Mietwohnung in Den Haag zusammenzuarbeiten, und könnten nicht glücklicher über die Erfahrung sein. In dem aktuellen kompetitiven und schnell verändernden Markt hatten wir eine lange und stressige Suche erwartet, aber Michel hat alle Erwartungen überschritten, indem er uns geholfen hat, in nur etwa einem Monat ein schönes Haus in einer sehr begehrten Umgebung zu finden! Von Anfang an war Michel professionell, reaktionsschnell und unglaublich gut über den lokalen Markt informiert. Er nahm sich die Zeit, unsere Bedürfnisse und Präferenzen wirklich zu verstehen und präsentierte uns stets qualitativ hochwertige Optionen, die Übereinstimmten mit dem, was wir suchten. Óbers den gesamten Prozess haben wir uns unterstützt und gut informiert gefühl, und es war deutlich, dass Michel sich wirklich darum kümmert, die richtige Passform für uns zu finden. Wir sind so dankbar für seine Führung und Hingabe, und wir empfehlen Michel und Expats Residence von Herzen allen, die auf der Suche nach einer Mietwohnung in Den Haag sind. Er hat aus dem, was eine stressige Reise gewesen wäre, eine reibungslose und angenehme Erfahrung gemacht. Wirklich erstklassiger Service!

Das Team ist sehr professionell, zuverlässig und freundlich. Besonders Julian, der vollkommen meinen Anforderungen entsprach. Ich fand, dass es mit ihrer Hilfe und Begleitung ein reibungsloser und schneller Prozess war. Ich empfehle sie uneingeschränkt!

Die Zusammenarbeit mit Michel war eine ausgezeichnete Erfahrung. Er ist ein engagierter Profi, der Sie bei jedem Schritt des Prozesses unterstützt, jederzeit bereit ist, Fragen zu beantworten und verschiedene Optionen basierend auf Ihren Bedürfnissen und Ihrem Budget anzubieten. Die Kommunikation mit ihm ist klar, direkt und sehr reibungslos, was alles einfacher und beruhigender macht. Ich empfehle ihn wärmstens!

Wenn Sie auf der Suche nach einem zuverlässigen und professionellen Immobilienmakler in Den Haag sind, kann ich Expat Residence wärmstens empfehlen. Das Finden einer Wohnung mit Haustier war eine ziemliche Herausforderung, besonders in der aktuellen Wohnungsnot, aber Michel van der Steen hat mir schnell ein wunderschönes Zuhause in einer sehr schönen Gegend beschafft. Michel ist eine nette, professionelle und hilfsbereite Person, die den gesamten Prozess reibungslos und stressfrei ablaufen ließ. Es war ein Vergnügen, mit ihm zusammenzuarbeiten! Meine Katze und ich lieben unser neues Haus und wir sind Michel enorm dankbar für seine Hilfe. Eine echte Empfehlung! :)

Angenehme Zusammenarbeit mit dem Makler gehabt. Freundliche Mitarbeiter im Büro. Für eine Wiederholung geeignet.

Eine sehr angenehme Verkaufserfahrung. Die Immobilie wurde schnell zu einem guten Preis verkauft. Sie haben mich auch beim Kauf meines neuen Hauses unterstützt.

Sehr guter Kontakt von Anfang an mit dem Makler Ronald. Ebenfalls ein Preis erzielt über meine Erwartung. Ich kann diese Agentur auf jeden Fall empfehlen.

Meine Erfahrungen mit Residence Makelaars waren sehr gut. Ich empfehle dieses Unternehmen aufgrund seiner Professionalität, Effizienz und der sehr persönlichen Arbeitsweise wärmstens.

Nach einer Bewertung ein Jahr zuvor hatte ich bereits ein gutes Gefühl bei der Immobilienbörse. Während des Prozesses wurde mir Zeit gegeben und man hat in der breitesten Hinsicht mitgedacht. Es war mir klar, was passieren würde. Auch das Schalten mit dem Makler war leicht und schnell. Alles hinter den Kulissen war gut geregelt. Der Kontakt war persönlich und warm. Sie haben meine Erwartungen sicher erfüllt.

Einfach und schnell Kontakt aufnehmen, egal zu welchem Zeitpunkt Fragen haben - alles klar und dabei freundlich unterstützt

Wir sind äußerst zufrieden mit De Huizenbeurs und würden sie ohne Zweifel jedem empfehlen. Die Kommunikation war von Anfang an klar, ehrlich und vor allem sehr angenehm. Alles wurde schnell aufgenommen und der Kontakt mit den Mädchen war immer fröhlich und freundlich, was die Zusammenarbeit zusätzlich schön machte. Was wir besonders schätzen, ist, dass keine Schmiererei oder glatte Reden dabei waren. Keine großen Versprechen, sondern einfach Ehrlichkeit und Klarheit – sowohl in Richtung uns a…

Sehr verfügbar und immer bereit, Fragen zu beantworten. Viele Einblicke während der Besichtigungen, die bei der Entscheidungsfindung geholfen haben. Sie haben auf unsere Wünsche und Budget geachtet und das mit dem aktuellen Markt verglichen. Auf dieser Grundlage gaben sie gute Ratschläge, was machbar und was nicht war.

Feines Kontakt mit kurzen Linien. Schnell und angemessen reagieren und ein aufmerksames Ohr haben. Empfehlenswert!

Sanne war unsere Immobilienmaklerin bei unserer Suche nach einem Haus. Sie half uns mit ihrem fachkundigen Rat bei der Wohnungssuche. Als wir eine Besichtigung bei den Korenakker hatten, war Sanne in Urlaub. Bei diesem Haus wurden wir gut unterstützt von Lisan. Sie erzählte mit ihrem fachkundigen Rat, was wir anbieten konnten. Wir möchten sie beide herzlich für die gute Hilfe danken!

Sehr schöne Erfahrung mit unserem Immobilienmakler! Der Kontakt war immer angenehm und schnell, und wir fühlten uns wirklich gehört. Beteiligt, kompetent und mit viel Aufmerksamkeit für unsere Wünsche.

Sehr zufrieden mit dem Prozess und dem Ergebnis. Die Immobilienmesse ist ein herzliches und zugängliches Maklerunternehmen mit einer realistischen Sichtweise auf Dinge und kompetenter Beratung. Sie haben für uns schrittweise einige Dingen herauszufinden, wobei ihre Erwähnungen dies als eine zusätzliche Herausforderung zu sehen und nicht als Last. Sie haben uns bei der Verkauf und Kauf begleitet. Der Kauf und Verkauf sind beide sehr flüssig und zu voller Zufriedenheit durchgeführt worden. Auf zu unserem neuen Wohnfreude. Immobilienmesse bedankt.

Gute Kenntnisse des lokalen Marktes und dadurch eine richtige Festlegung der Verkaufspreise, wodurch unser Haus gut in den Fokus geriet.

Feine Zusammenarbeit, bei der man Schritt für Schritt mitgenommen wird. Alles ist sehr persönlich und daher empfehle ich die Hausmesse sicherlich.

Unsere Erfahrung ist sehr gut. Fachkundiger Rat, realistische Einsichten und Beurteilungen. Feine Gespräche und eine gute Zusammenarbeit. Besser kann es für uns nicht sein! Eine 10!

Der Kontakt mit dem Makler war gut, fachkundig, sehr freundlich und prima Betreuung, ich wurde ständig über den Stand der Dinge bei der Wohnungssuche informiert.

Guter Kontakt. Gute Informationen erhalten, um ein passendes Angebot abzugeben. Haben mitgedacht, Rat gegeben und die Entscheidung uns überlassen.

Unglaublich gut von Sanne unterstützt! Sehr kompetent. Klare Empfehlung!

Sehr guter Makler. Fachwissen und Marktkenntnis. Immer schnelle Antwort auf Nachrichten. Einfach spitze!

Sanne ist eine tolle Maklerin! Sie ist engagiert, zuverlässig und steht einem jederzeit zur Verfügung. Sie reagiert schnell, denkt mit und dank ihres Einsatzes wurde unser Haus blitzschnell verkauft. Auch das Team von Huizenbeurs regelte alles reibungslos und professionell. Die Huizenbeurs ist fantastisch und wir empfehlen sie jedem.