Verhuizen in 2026: zo kies je de juiste makelaar én dek je risico’s rond je woning

Waarom een slimme makelaars keuze je duizenden euro’s kan schelen

Een huis kopen of verkopen is meestal de grootste financiële beslissing in je leven. Toch kiezen veel mensen hun makelaar op basis van een bekende naam in de buurt, een aardige foto op Funda of “omdat de buren ook met hem werkten”. Dat kan goed uitpakken, maar het kan je ook onnodig tijd, geld en stress kosten.

Een goede makelaar doet meer dan alleen foto’s laten maken en een bord in de tuin zetten. Hij of zij kent de lokale markt, weet hoe ver je in prijs kunt gaan, onderhandelt scherp en begeleidt je door alle juridische en praktische hobbels. Zeker in een krappe markt of wanneer je tegelijk koopt én verkoopt, maakt dat een wereld van verschil voor je financiële ruimte en je nachtrust.

Omdat er veel op het spel staat, loont het om vooraf een paar strategische keuzes te maken: welk type makelaar past bij jou, hoe vergelijk je ze eerlijk en hoe zorg je dat je ook rondom je woning de belangrijkste risico’s dekt, bijvoorbeeld met een passende woonhuisverzekering die aansluit bij je nieuwe situatie.

Makelaars vergelijken: waar je écht op moet letten

Een eerste valkuil bij het kiezen van een makelaar is alleen naar de courtage kijken. Natuurlijk is het fijn als het tarief aantrekkelijk is, maar een goedkope makelaar die weinig resultaat boekt of slecht onderhandelt, kan je uiteindelijk duur komen te staan. Let daarom op een combinatie van prijs, prestaties en persoonlijke klik.

Begin met de cijfers: hoeveel woningen heeft de makelaar in de afgelopen 12 maanden in jouw prijsklasse en regio verkocht of aangekocht, wat is de gemiddelde verkooptijd en hoe ver liggen de uiteindelijke verkoopprijzen van de vraagprijzen af? Platforms die makelaars op basis van data en reviews naast elkaar zetten, geven je snel inzicht in dit soort verschillen. Een makelaar die bewezen presteert in jouw segment heeft meestal een beter gevoel voor de juiste strategie dan iemand die maar af en toe een soortgelijke woning in handen heeft.

Kijk daarnaast kritisch naar reviews. Een hoge score is prettig, maar let vooral op de inhoud van de beoordelingen: roemen klanten de communicatie, de begeleiding bij bezichtigingen en het meedenken over de verkoop- of aankoopstrategie? Of lees je tussen de regels door dat de makelaar moeilijk bereikbaar is, weinig initiatief toont of vooral aanstuurt op een snelle deal? Die nuances zeggen vaak meer dan het eindcijfer.

Verkoopmakelaar of aankoopmakelaar, of allebei?

Veel huiseigenaren kennen vooral de verkoopmakelaar: degene die je woning op de markt zet, de presentatie regelt, bezichtigingen plant en onderhandelt met geïnteresseerde kopers. Minstens zo belangrijk is de aankoopmakelaar, zeker als je in een populaire regio zoekt of weinig ervaring hebt met onderhandelen.

Een verkoopmakelaar helpt je onder andere met een reële waardebepaling, het bepalen van de vraagprijs en verkoopstrategie (bijvoorbeeld bieden vanaf-prijs of inschrijving), de presentatie van je woning en de onderhandeling met de koper. Een aankoopmakelaar kijkt juist kritisch mee bij bezichtigingen, wijst je op bouwkundige of juridische risico’s, doet marktonderzoek naar vergelijkbare woningen en neemt de onderhandeling uit handen. Vooral dat laatste is waardevol in emotionele situaties, zoals wanneer je verliefd bent op een huis en de neiging hebt te ver te gaan.

Je kunt kiezen voor twee verschillende kantoren of een partij die beide rollen op zich neemt, maar let altijd op mogelijke belangenconflicten. Een aankoopmakelaar die ook vaak voor dezelfde verkopers of projectontwikkelaars optreedt, kan in theorie minder scherp voor jou onderhandelen. Vraag daarom expliciet hoe een makelaar met dit soort situaties omgaat en leg afspraken zo nodig vast.

Verhuizen, verbouwen en verzekeren: zo voorkom je financiële tegenvallers

Bij een verhuizing draait alles om timing: wanneer gaat je huidige woning in de verkoop, wanneer teken je voor je nieuwe huis en hoe overbrug je de periode ertussen? In die puzzel wordt de bescherming van je woning en je inboedel soms vooruitgeschoven, terwijl juist in deze fase de risico’s groter zijn. Er wordt verbouwd, er lopen extra mensen in en uit en soms staat je huis tijdelijk leeg.

Maak daarom samen met je makelaar en financieel adviseur een planning waarin niet alleen de overdrachtsdatum en de eindinspectie staan, maar ook de momenten waarop je energieleveranciers, gemeente en verzekeringen moet aanpassen. Wie een goedkope woonverzekering zoekt voor de nieuwe situatie, kan vaak met een paar gerichte keuzes besparen zonder in te leveren op essentiële dekkingen. Denk aan het combineren van inboedel en opstal, het kiezen van een passend eigen risico en het vermijden van dubbele dekkingen die je al via een VvE of andere polis hebt.

Verbouwplannen vragen extra aandacht. Laat je de keuken of badkamer volledig vernieuwen, plaats je dakkapel of zonnepanelen, of breid je uit met een serre, meld dit dan tijdig. De waarde van je huis stijgt door zulke verbeteringen en je wilt voorkomen dat je bij brandschade of stormschade onderverzekerd blijkt. Een makelaar kan vaak goed inschatten welke verbouwingen zich niet alleen in de verkoopprijs terugbetalen, maar ook hoe ze het risicoprofiel van de woning veranderen.

Praktische checklist: zo regel je het traject van huis en risico’s stap voor stap

Om overzicht te houden in een periode waarin er veel tegelijk op je afkomt, helpt een simpele checklist. Begin met je woonwensen en budget, inclusief bijkomende kosten als overdrachtsbelasting, notariskosten, makelaarscourtage en eventuele verbouwing. Breng vervolgens de markt in jouw regio in kaart: wat doen vergelijkbare woningen in prijs en verkooptijd, en hoeveel onderhandelingsruimte is er gemiddeld?

Kies daarna twee tot drie makelaars voor een vrijblijvend gesprek. Vraag tijdens die gesprekken door op hun aanpak, recente transacties in jouw buurt, communicatievoorkeuren en hun inschatting van jouw verkoop- of aankoopkansen. Leg de belangrijkste punten naast elkaar, inclusief het tarief, maar laat de keuze niet uitsluitend daarvan afhangen. Een makelaar met wie je makkelijk schakelt en die helder uitlegt wat hij doet, voorkomt misverstanden op cruciale momenten.

Zodra je een keuze hebt gemaakt, plan je samen het traject: wanneer komt de fotograaf, wanneer gaat je woning online, welke energielabels en keuringen zijn nodig, hoe pakken jullie bezichtigingen aan? Parallel daaraan regel je je financiering en bekijk je welke voorzieningen je nodig hebt om je woning en inboedel goed af te dekken. Op die manier werk je niet alleen toe naar een goede verkoop- of aankoopprijs, maar zorg je er ook voor dat je nieuwe woonhoofdstuk stevig en zorgeloos begint.