Courtage makelaar: vast tarief of percentage in 2026?

Wie een makelaar zoekt voor de verkoop van zijn huis, krijgt al snel twee soorten offertes onder ogen: een courtage als percentage van de verkoopprijs, of een vast tarief dat niet meebeweegt met de opbrengst. Op papier lijkt het een rekensom, maar de keuze bepaalt ook hoe gemotiveerd je makelaar is, welk risico je zelf draagt en wat je uiteindelijk overhoudt. In dit artikel vergelijken we beide vormen van courtage: makelaar met een vast tarief of makelaar met een percentage, met rekenvoorbeelden, een omslagpunt en concrete tips om offertes eerlijk te vergelijken.

Wat is courtage precies?

Courtage is de vergoeding die je de makelaar betaalt voor het verkopen (of aankopen) van je woning. De meeste verkoopmakelaars werken op basis van no cure, no pay: je betaalt de courtage alleen als de woning daadwerkelijk verkocht wordt. Daarnaast rekenen veel kantoren losse kosten, zoals opstart- of marketingkosten, die je ook betaalt als de verkoop niet doorgaat.

Belangrijk om te weten: courtage wordt vaak exclusief btw genoemd. Over het bedrag komt nog 21 procent btw. Vergelijk offertes daarom altijd op het totaalbedrag inclusief btw en inclusief bijkomende kosten. In ons overzicht van makelaarskosten in 2026 en wat jij zelf beïnvloedt lees je welke posten er naast de courtage nog op de factuur kunnen staan.

Courtage als percentage: zo werkt het

Bij een procentuele courtage betaal je een vast percentage van de uiteindelijke verkoopprijs. Verkoopt de makelaar je huis voor een hoger bedrag, dan stijgt zijn vergoeding mee.

Voordelen van een percentage

• Belang loopt gelijk op. Een hogere verkoopprijs levert de makelaar meer op, dus hij heeft er belang bij om goed te onderhandelen.
• Schaalt met de woning. Bij een betaalbaar appartement blijft de vergoeding vanzelf beperkt.
• Overzichtelijk. Eén percentage is makkelijk te vergelijken tussen kantoren, zolang je dezelfde verwachte verkoopprijs gebruikt.

Nadelen van een percentage

• Duur bij hogere woningwaarden. Bij een duurdere woning loopt het bedrag snel op, terwijl het werk voor de makelaar niet evenredig meer wordt.
• Klein extra belang per extra euro. Stel dat de makelaar 10.000 euro extra uit de onderhandeling haalt. Bij een percentage rond de 1 procent levert hem dat ongeveer 100 euro op. Dat belang is reëel, maar kleiner dan vaak gedacht.

Vast tarief: zo werkt het

Bij een vast tarief spreek je vooraf een bedrag af, ongeacht de verkoopprijs. Of je huis nu voor 350.000 of voor 450.000 euro wordt verkocht, de vergoeding blijft gelijk.

Voordelen van een vast tarief

• Zekerheid. Je weet vooraf precies wat de verkoop je kost.
• Voordelig bij een hogere woningwaarde. Hoe duurder de woning, hoe groter het verschil met een procentuele courtage.
• Geen verrassingen bij overbieden. In een krappe markt met biedingen boven de vraagprijs stijgt je makelaarsrekening niet mee.

Nadelen van een vast tarief

• Minder financiële prikkel om extra op te halen. Voor de makelaar maakt een hogere verkoopprijs geen verschil in vergoeding. Een goed kantoor laat zich daar niet door leiden, maar het is wel iets om in het kennismakingsgesprek te bespreken.
• Relatief duur bij lage woningwaarden. Bij een goedkoop appartement kan een vast bedrag hoger uitvallen dan een percentage.
• Let op de inhoud van het pakket. Sommige vaste tarieven zijn laag omdat er weinig in zit: geen professionele fotografie, beperkte bezichtigingen of zelf onderhandelen.

Rekenvoorbeelden: wanneer is wat voordeliger?

Hieronder staan drie rekenvoorbeelden. De percentages en bedragen zijn illustratief en geen gemiddelde marktprijs; vraag altijd offertes op voor jouw eigen situatie. We vergelijken een courtage van 1,2 procent met een vast tarief van 3.500 euro, beide exclusief btw.

Het omslagpunt berekenen

Het omslagpunt is de verkoopprijs waarbij beide varianten precies even duur zijn. Je berekent het door het vaste tarief te delen door het percentage:

omslagpunt = vast tarief ÷ courtagepercentage

In het voorbeeld is dat 3.500 ÷ 0,012 = ongeveer 291.700 euro. Verwacht je een verkoopprijs boven dat bedrag, dan is het vaste tarief in dit voorbeeld voordeliger. Ligt de verwachte prijs eronder, dan wint het percentage. Reken dit altijd uit met de echte cijfers uit jouw offertes en met een realistische verkoopprijs, niet met de hoogste prijs die je hoopt te halen.

Mengvormen: staffels en bonusafspraken

Steeds meer makelaars bieden een tussenvorm aan. Die kunnen interessant zijn omdat ze de voordelen van beide combineren.

Vast tarief met succesbonus

Je spreekt een vast basisbedrag af, plus een bonus als de makelaar boven een afgesproken prijs verkoopt, bijvoorbeeld een percentage over het meerdere boven de vraagprijs. Zo houd je de kosten voorspelbaar en beloon je de makelaar voor een betere uitkomst.

Staffelcourtage

Bij een staffel betaal je een lager percentage naarmate de verkoopprijs stijgt, of geldt het percentage alleen tot een bepaald bedrag. Daarmee voorkom je dat de courtage bij een duurdere woning ongeremd oploopt.

Minimumcourtage

Let ook op een minimumbedrag. Veel kantoren met een procentuele courtage hanteren een ondergrens. Bij een lagere woningwaarde betaal je dan in de praktijk alsnog een vast bedrag.

Wat zit er in het tarief? Vergelijk appels met appels

Het goedkoopste tarief is niet automatisch de beste deal. Een makelaar die net iets meer kost maar een sterkere presentatie en betere onderhandeling levert, kan je netto meer opleveren. Controleer bij elke offerte in elk geval:

1. Zijn fotografie, plattegronden en eventueel een video inbegrepen?
2. Staat de woning op Funda en andere platforms zonder meerprijs?
3. Hoeveel bezichtigingen begeleidt de makelaar zelf?
4. Zijn er opstartkosten, en betaal je die ook als de verkoop niet doorgaat?
5. Wat kost het als je de opdracht tussentijds intrekt?
6. Gaat het om bedragen inclusief of exclusief btw?

Meer tips over waar je naast de prijs op let, lees je in makelaar vergelijken: let niet alleen op de courtage. En als je de offertes binnen hebt, helpen deze 7 tactieken om over courtage te onderhandelen je om scherper uit te komen.

Welke courtagevorm past bij jouw woning?

Er is geen vorm die altijd wint. Wel zijn er duidelijke vuistregels:

• Lagere woningwaarde: een procentuele courtage valt vaak gunstiger uit, mits er geen hoge minimumcourtage geldt.
• Gemiddelde tot hogere woningwaarde: een vast tarief of een staffel is vaak voordeliger. Bereken het omslagpunt.
• Bijzondere of lastig verkoopbare woning: hier telt de expertise van de makelaar zwaarder dan de tariefvorm. Kies een kantoor met aantoonbare ervaring met vergelijkbare woningen en overweeg een bonusafspraak.
• Krappe markt met veel biedingen: een vast tarief beschermt je tegen een stijgende rekening als je woning boven de vraagprijs verkoopt.

Zoek je een makelaar in jouw regio? Op makelaars vergelijken zie je kantoren met hun reviews en werkgebied, bijvoorbeeld makelaars in Amsterdam of je huis verkopen in Utrecht. Bekijk ook de top 10 beste makelaars van Nederland.

Zo vraag je slim offertes aan

De beste manier om te weten wat voor jou voordelig is, is meerdere makelaars om een offerte vragen op basis van dezelfde informatie. Geef elk kantoor dezelfde gegevens over je woning en vraag expliciet naar beide tariefvormen. Vraag ook naar de verwachte vraagprijs en verkooptijd, en hoe de makelaar die onderbouwt. Een makelaar die een opvallend hoge vraagprijs belooft om de opdracht binnen te halen, is niet per se de beste keuze.

Via Ik zoek de beste makelaar vraag je gratis en vrijblijvend offertes aan bij meerdere makelaars in jouw plaats. Zo vergelijk je courtage, vaste tarieven en het dienstenpakket naast elkaar, en kies je op basis van feiten in plaats van op gevoel.

Veelgestelde vragen

Is een vast tarief altijd goedkoper dan een percentage?

Nee. Dat hangt af van de verkoopprijs. Onder het omslagpunt is een procentuele courtage goedkoper, daarboven het vaste tarief. Deel het vaste tarief door het percentage om het omslagpunt te vinden.

Is de courtage van een makelaar onderhandelbaar?

Ja. Makelaars bepalen hun tarieven zelf, dus er is ruimte om te onderhandelen, zeker als je meerdere offertes hebt. Je kunt onderhandelen over het percentage of het vaste bedrag, maar ook over opstartkosten, intrekkingskosten of een bonusregeling.

Is courtage inclusief btw?

Vaak niet. Makelaars noemen de courtage regelmatig exclusief btw. Over het bedrag komt dan nog 21 procent btw. Vraag altijd naar het totaalbedrag inclusief btw en bijkomende kosten.

Is de courtage van een verkoopmakelaar fiscaal aftrekbaar?

Voor de verkoop van een eigen woning zijn de kosten van een verkoopmakelaar in principe niet aftrekbaar van je inkomstenbelasting. Wel kunnen verkoopkosten in sommige situaties een rol spelen bij de berekening van de eigenwoningreserve. Laat dit bij twijfel nagaan door een financieel adviseur of belastingadviseur.

Betaal ik courtage als mijn huis niet verkocht wordt?

Bij no cure, no pay betaal je geen courtage als de woning niet verkocht wordt. Opstartkosten, marketingkosten of intrekkingskosten kunnen wel verschuldigd zijn. Die staan in de opdracht tot dienstverlening, dus lees die goed voordat je tekent.

Wat is een redelijke courtage in 2026?

Dat verschilt per regio, woningtype en dienstenpakket. Vergelijk daarom altijd meerdere offertes van makelaars die jouw buurt kennen, en kijk naar wat er in het tarief zit in plaats van alleen naar het laagste bedrag.