Direct naar de inhoud
Logo van Dolron Rivierenland Makelaars

Kruisstraat 3

4007PC Tiel • Gelderland

Verkocht

€ 1.445.000 k.k.

Kosten koper (geschat): € 30.750

2% overdrachtsbelasting (€ 28.900) + notaris (€ 1.150) + taxatie (€ 700)

Totaal incl. k.k.: € 1.475.750

Koopprijs /m²: € 6.097

Fotogalerij

Kruisstraat 3 Tiel
Foto 1
Claim profiel om media weer te geven.

Omschrijving

Exclusieve rietgedekte villa op ruim perceel in het buitengebied van Tiel. Een zeldzame combinatie van rust, ruimte en verfijnde woonkwaliteit. Op een van de meest geliefde locaties in het groene buitengebied van Tiel, tussen de Kruisstraat en de Ophemertsedijk, presenteren wij u met plezier deze exclusieve, vrijstaande villa met rietgedekte kap en bijpassend bijgebouw. Gesitueerd op een royaal perceel van 4.740 m² eigen grond, biedt deze woning een unieke woonbeleving met optimale privacy, een hoogwaardige afwerking en een schitterende balans tussen een klassiek ontwerp en modern comfort. Vanaf het moment dat het automatische toegangshek zich opent en u de brede oprit betreedt, ervaart u de sfeer van stijl, rust en allure. De villa is in 2013 gerealiseerd, uitstekend geïsoleerd (energielabel A) en recent uitgerust met een hybride warmtepompinstallatie (2025) – klaar voor de toekomst. De villa wordt gekenmerkt door een klassieke uitstraling met charmante raampartijen, roedeverdelingen, riante vertrekken en een hoogwaardig afwerkingsniveau door de gehele woning heen. Alle vertrekken in de woning zijn ruim opgezet en op doordachte wijze ingericht met vaste elementen waardoor er direct een fijne sfeer ontstaat. Balken plafonds, kamer en-suite deuren en de fraaie houten vloer dragen bij aan deze optimale sfeerbeleving. INDELING Begane grond: Bij binnenkomst in de ontvangsthal treft u een maatwerk garderobe, moderne toiletruimte en een stijlvolle trapopgang. Aan de linkerzijde van de woning bevindt zich de indrukwekkende woonkeuken, gesitueerd over de volledige diepte van de woning. Het centrale kookeiland vormt het hart van deze ruimte – royaal van formaat en uitgevoerd in warme, neutrale tinten. De keuken beschikt over hoogwaardige Miele inbouwapparatuur waaronder een luxe 6-pits gasfornuis met extra grote grillzone, dubbele oven, 2 combi-magnetrons, oven, koffiezetter, 3 inbouwkoelkasten, vaatwasser, wijnklimaatkast, voedselvermaler en een Quooker met bruiswater. De aangrenzende bijkeuken biedt aanvullend een grote inbouwkoelkast, grote inbouwvriezer en een extra vaatwasser. Ideaal voor momenten dat u meerdere gasten tegelijk zou willen ontvangen. Kortom: een droomkeuken! De sfeervolle living, eveneens over de volle diepte van de woning, is voorzien van dezelfde prachtige houten vloer in Hongaarse punt en uitgerust met vloerverwarming. De woonkeuken en living zijn middels sfeervolle kamer en-suit deuren te scheiden. De fraaie haardpartij laat in deze ruimte niets meer te wensen over. Via een royale schuifpui heeft u toegang tot een schitterende, in eikenhout uitgevoerde veranda welke de gehele breedte van het terras beslaat – een heerlijke plek om het hele jaar door te genieten van het buitenleven. Eerste verdieping: De eerste verdieping biedt 3 ruime slaapkamers, allen afgewerkt met dezelfde hoogwaardige materialen. Op dit moment is de hoofdslaapkamer ingericht met een op maat gemaakte en zeer stijlvolle kleedruimte; indien gewenst is de indeling eenvoudig te herschikken naar vier slaapkamers. De badkamer ademt luxe en stijl, met een prachtig vrijstaand ligbad, royale inloopdouche met dubbele regendouche en modern wastafelmeubel. Een separate toiletruimte bevindt zich tegenover de badkamer en is eveneens stijlvol vormgegeven. Garage /carport/ praktijkruimte/ (mantelzorg)woning: Links achter de woning treft u een royaal bijgebouw welke volledig in harmonie met de villa is opgetrokken; uitgevoerd met wit gekeimde gevel en rieten dakbedekking. Het bijgebouw biedt ruimte aan een afgesloten garage met dubbele openslaande deuren en een dubbele carport met elektrisch oplaadpunt. Tevens bevindt zich hier een volledig geïsoleerde kantoor- of praktijkruimte op de verdieping, ideaal voor thuiswerkers of beroep aan huis. Deze ruimte voldoet aan alle eisen van een slaapkamer en doordat hier reeds een volledig ingerichte TWEEDE BADKAMER aanwezig is kan deze ruimte zonder verdere aanpassingen gebruikt worden door thuiswonende kinderen of met een aantal aanpassingen als bijv. mantelzorgwoning. Kortom dit bijgebouw geeft u vele gebruiksmogelijkheden. Daarnaast heeft de eigenaar onderzoek gedaan naar het plaatsen van een zwembad met pool house en/of een extra multifunctioneel bijgebouw. Dit behoort allemaal tot de mogelijkheden! LOCATIE – het beste van twee werelden. De ligging is werkelijk ideaal: vrij en landelijk, met uitzicht op het groene buitengebied, maar toch op korte afstand van alle stadse voorzieningen. Het nabijgelegen Linge-Waalpark en de uiterwaarden van de Waal bieden eindeloze wandel-, fiets- en recreatiemogelijkheden. De aanwezigheid van de wetlands, een gevarieerd natuurgebied in Tiel, maakt dat je urenlang kunt struinen tussen het groen, langs het water en tussen het grazende vee. Geniet van de vrijheid, rust en de geluiden van de verschillende soorten vogels en ander gedierte. Binnen enkele minuten bereikt u het stadscentrum van Tiel, winkelcentrum Westlede, scholen, sportvoorzieningen, gezondheidscentrum en het NS-station in de wijk Passewaaij. Tiel staat bekend als de ‘Fruitstad aan de Waal’ en combineert historische charme met een modern voorzieningenniveau. De stad vormt het kloppend hart van het Rivierenland, met uitstekende uitvalswegen richting de A15 en A2. BIJZONDERHEDEN: * Vrijstaande villa (bouwjaar 2013) met rietgedekte kap op een perceel van 4.740 m² eigen grond; * Hoogwaardig afgewerkt, uitstekend onderhouden en instapklaar; * Volledig geïsoleerd en voorzien van energielabel A+; * Hybride warmtepompinstallatie (2025) aanwezig; * Zeer luxe woonkeuken met kookeiland en A-merk inbouwapparatuur; * Prachtige houten vloer in Hongaarse punt met vloerverwarming; * Royale veranda over de gehele breedte van de woning; * Bijgebouw met dubbele carport, garage én volledig ingerichte kantoor-/praktijkruimte of slaapkamer met aangrenzende tweede badkamer; * Mogelijkheid tot realisatie van extra schuur/garage; * Gelegen op een toplocatie in het buitengebied van Tiel, nabij natuur en voorzieningen! * Verwarming: hybride warmtepomp + vloerverwarming (BG); * Airconditioning aanwezig; * Bouwjaar: 2013 * Woonoppervlak: ca. 237 m² * Inhoud woning: ca. 794 m³ * Perceeloppervlakte: 4.740 m² * Aanvaarding: in overleg Wilt u de rust, ruimte en verfijnde klasse van deze unieke villa zelf ervaren? Neem dan vrijblijvend contact met ons op voor een bezichtiging. Wij informeren u graag verder en laten u de bijzondere sfeer van deze woning beleven. Lees de volledige omschrijving

Hypotheek berekenen

€ 1.445.000

Kosten koper (geschat): € 30.750

2% overdrachtsbelasting (€ 28.900) + notaris (€ 1.150) + taxatie (€ 700)

Totaal aankoop (incl. k.k.): € 1.475.750

3,04%

Jaarlijks

%

€ 72.250

Direct beschikbaar

€

Geschatte hypotheek

Indicatieve bruto maandlast

Gebaseerd op annuïteit en 30 jaar looptijd

Indicatieve netto maandlast

i

Disclaimer: deze hypotheekberekening is een versimpelde indicatie op basis van algemene aannames. Aan de getoonde uitkomsten kunnen geen rechten worden ontleend. Gerekend met 10-jaars rente (zonder NHG), automatisch bepaald op basis van vraagprijsgrens € 470.000. Bron: 10-jaars rente uit mortgage_rates (23-04-2026 08:38). Bij niet-NHG is in deze indicatie uitgegaan van een 80% hypotheek van de marktwaarde.

Alle kenmerken

Basis

Vraagprijs
€ 1.445.000 k.k.
Status
Verkocht
Aanbod type
koop
Woning gebruik
permanente bewoning
Type woning
woonhuis, villa, vrijstaande woning

Indeling

Kamers
6 kamers
Slaapkamers
4 slaapkamers
Badkamers
2 badkamers en 2 aparte toiletten
Vloeren
2 woonlagen en een zolder

Oppervlaktes en inhoud

Woonoppervlakte
237 m²
Perceeloppervlakte
4740 m²
Inhoud
794 m³
Overige inpandige ruimte
9 m²
Gebouw gebonden buitenruimte
99 m²

Bouw en energie

Bouwjaar
2013
Bouwwijze
Bestaande bouw
Daktype
Dwarskap bedekt met riet
Isolatie
Dakisolatie, muurisolatie, vloerisolatie en volledig geïsoleerd
Verwarming
Open haard en gedeeltelijke vloerverwarming
Energielabel
A+

Kadastraal en VvE

Eigendomssituatie
Volle eigendom

Buitenruimte en parkeren

Buitenruimte
Aan rustige weg, buiten bebouwde kom, open ligging en vrij uitzicht
Tuin
Tuin rondom
Parkeren
Op eigen terrein en openbaar parkeren
Garage type
Carport en garage met carport
Garage capaciteit
1 auto(s)

Planning

Aangeboden sinds
24-10-2025
Verkoopdatum
24-02-2026

Badkamer voorzieningen

2 douches, ligbad, 2 wastafelmeubels, en toilet

Garage voorzieningen

Elektra en stromend water

Extra kenmerken

  • Airconditioning
  • glasvezelkabel
  • mechanische ventilatie
  • natuurlijke ventilatie
  • rookkanaal
  • schuifpui
  • en TV kabel

Kaarten

Postcodekaart

Postcodekaart voor 4007

Google Maps

Geografisch overzicht Tiel

Ontdek waar makelaars actief zijn in Tiel

Woon- en buurtcijfers in Tiel

Bekijk actuele plaatsdata over inwoners, WOZ-ontwikkeling, woningvoorraad, energieverbruik, bedrijvigheid en veiligheid in Tiel. In 2026 waren er 42.493 inwoners. De gemiddelde WOZ-waarde in 2025 is EUR 358.000.

Inwoners

42.493

Laatste jaar: 2026

Gemiddelde WOZ

EUR 358.000

Laatste jaar: 2025

Gemiddeld inkomen p.p.

EUR 32.500

Bron: AlleCijfers

Misdrijven (huidig jaar)

1.841

Totaal geregistreerd

Demografie en WOZ-ontwikkeling

Inwoners per jaar

Inwoners per jaar in Tiel
Jaar Inwoners
2022 42.277
2023 42.604
2024 42.370
2025 42.575
2026 42.493

WOZ-waarde per jaar

WOZ-waarde per jaar in Tiel
Jaar Gemiddelde WOZ
2021 EUR 238.000
2022 EUR 264.000
2023 EUR 315.000
2024 EUR 346.000
2025 EUR 358.000

Samenstelling van bewoners

Leeftijdsopbouw

65+: 8.525 0-15: 6.168 15-25: 5.044 25-45: 10.897 45-65: 11.941

Opleidingsniveau

Hoger

27

Praktisch

32

Middelbaar

41

Herkomst inwoners (2025)

Europa

3.963

Nederland

29.505

Buiten Europa

9.107

Woningvoorraad en bouwperiodes

Soorten woningen

Hoekwoningen 3.245
Appartementen 5.286
Tussenwoningen 7.189
Vrijstaande woningen 1.273
Twee-onder-één-kap woningen 1.447

Bouwperiode van panden

Voor 1700 12
1700 tot 1900 441
1900 tot 1925 950
1925 tot 1950 1.477
1950 tot 1970 2.577
1970 tot 1980 2.442
1980 tot 1990 2.155
1990 tot 2000 3.237
2000 tot 2010 568
2010 tot 2020 946
2020 en later 688

Energie en duurzaamheid

Energielabelverdeling

Label C

4.627

Label B

4.514

Label A

4.005

Label D

1.446

Label G

1.043

Label E

964

Label F

928

Label A+

525

Label A++

334

Label A+++

225

Label A++++

17

Label A+++++

15

Gemiddeld energieverbruik per jaar

Gemiddeld energieverbruik per jaar in Tiel
Jaar Gas (m3) Elektriciteit (kWh)
2020 1.150 2.910
2021 1.310 2.930
2022 1.020 2.740
2023 860 2.600
2024 840 2.650

Verbruik per woningtype

Hoekwoning

Gas: 940 • Elektriciteit: 2.790

Huurwoning

Gas: 750 • Elektriciteit: 2.030

Koopwoning

Gas: 940 • Elektriciteit: 3.030

Appartement

Gas: 640 • Elektriciteit: 1.800

Tussenwoning

Gas: 800 • Elektriciteit: 2.580

Vrijstaande woning

Gas: 1.390 • Elektriciteit: 4.160

Twee-onder-één-kap woning

Gas: 1.060 • Elektriciteit: 3.070

Bedrijvigheid in Tiel (2025)

Handel en HORECA 1.035
Nijverheid en energie 850
Zakelijke dienstverlening 1.195
Overheid, onderwijs en zorg 915
Landbouw, bosbouw en visserij 70
Vervoer, informatie en communicatie 370
Financiele diensten en onroerendgoed 210
Cultuur, recreatie en overige diensten 535

Totaal aantal bedrijfsvestigingen: 5.185

Recente misdaadcijfers

Recente misdaadcijfers in Tiel
Periode Misdrijven
jan 2026 162
jul 2025 155
jun 2025 127
mei 2025 160
mrt 2025 190
mrt 2026 124
nov 2024 140
nov 2025 137
okt 2024 190
okt 2025 153
sep 2024 206
sep 2025 194

Deze cijfers geven een indicatief beeld van veiligheidstrends in de woonomgeving van Tiel.

Veelgestelde vragen over wonen in Tiel

Korte antwoorden op basis van actuele plaatscijfers, handig voor een snelle vergelijking van de woonomgeving.

Hoeveel inwoners heeft Tiel?

Tiel telt in 2026 ongeveer 42.493 inwoners.

Wat is de gemiddelde WOZ-waarde in Tiel?

De gemiddelde WOZ-waarde in Tiel is in 2025 circa € 358.000.

Wat is het gemiddelde inkomen per inwoner in Tiel?

Het gemiddelde inkomen per inwoner in Tiel ligt rond € 32.500 per jaar.

Hoe veilig is wonen in Tiel?

Voor het huidige jaar gaat het om ongeveer 1.841 geregistreerde misdrijven. Gebruik deze cijfers als indicatie en vergelijk trends per periode.

Welke woningtypen komen het meest voor in Tiel?

In Tiel komt vooral "Tussenwoningen" veel voor, met ongeveer 7.189 woningen.

Meer woningen in Tiel

Bekijk meer woningen in deze plaats.