Huis verkopen zonder makelaar of met makelaar? Kosten in 2026

Twijfel je of je je huis zelf kunt verkopen? Je bent niet de enige. De courtage van een verkoopmakelaar is voor veel verkopers de grootste losse kostenpost, dus de vraag "kan ik mijn huis verkopen zonder makelaar?" is logisch. Het eerlijke antwoord: het kan, het is legaal en soms is het slim. Maar het levert lang niet altijd geld op. In dit artikel zetten we beide routes naast elkaar: wat je bespaart, wat je zelf moet doen, waar de risico's zitten en wanneer een makelaar zichzelf terugverdient.

Wat doet een verkoopmakelaar eigenlijk voor je?

Voordat je de kosten vergelijkt, is het handig om te weten waar je precies voor betaalt. Een verkoopmakelaar neemt in de regel deze taken over:

• Waardebepaling en vraagprijs: een onderbouwde vraagprijs op basis van recente verkopen in jouw buurt. Hoe dat werkt lees je in hoe je een realistische vraagprijs bepaalt.
• Presentatie: fotografie, plattegronden, woningtekst en vaak een video of 360-graden tour.
• Plaatsing op Funda: particulieren kunnen hun woning niet zelf op Funda zetten; dat loopt via een makelaar of een online verkoopdienst die bij Funda is aangesloten.
• Bezichtigingen en opvolging: plannen, rondleiden en kijkers nabellen.
• Onderhandelen: biedingen beoordelen, tegenbieden en voorwaarden scherp krijgen.
• Koopovereenkomst en afwikkeling: het opstellen van de koopakte, de ontbindende voorwaarden bewaken en de overdracht bij de notaris voorbereiden.

Bij een verkoop zonder makelaar doe je dit allemaal zelf, of je koopt losse onderdelen in.

Huis verkopen zonder makelaar: wat bespaar je echt?

De besparing is vooral de courtage. Die wordt meestal berekend als percentage van de verkoopprijs of als vast bedrag. In ons overzicht van makelaarskosten in 2026 zie je welke factoren de hoogte bepalen.

Rekenvoorbeeld (illustratief, geen gemiddelde): bij een verkoopprijs van €400.000 en een courtage van 1,3% exclusief btw betaal je €5.200 exclusief btw, oftewel €6.292 inclusief 21% btw. Daar komen soms nog opstart- of advertentiekosten bij.

Verkoop je zelf, dan verdwijnen die kosten niet volledig. Reken op:

• Een professionele fotograaf en plattegrond (vaak een paar honderd euro).
• Een online verkoopplatform of pakket als je toch op Funda wilt staan.
• Eventueel een taxatie of waardebepaling om je vraagprijs te onderbouwen; het verschil lees je in taxatie of waardebepaling.
• Juridische hulp bij de koopovereenkomst als je die niet zelf durft op te stellen.
• Een geldig energielabel, dat bij verkoop sowieso verplicht is.

De netto besparing is dus kleiner dan de volledige courtage. Bekijk ook de verborgen kosten van je huis verkopen, want die betaal je in beide scenario's.

Wat het je kan kosten: de verkoopprijs telt zwaarder

Hier zit de kern van de afweging. Een paar procent verschil in verkoopprijs weegt al snel zwaarder dan de courtage. Neem hetzelfde rekenvoorbeeld van €400.000: als je zonder makelaar 1% minder ontvangt, ben je €4.000 kwijt. Bij 2% minder is dat €8.000, meer dan de courtage uit het voorbeeld.

Waar verliezen particuliere verkopers meestal geld?

1. Een verkeerde vraagprijs. Te hoog betekent dat je huis lang te koop staat en uiteindelijk met korting weggaat. Te laag laat geld liggen, zeker in een markt waarin overbieden voorkomt.
2. Onderhandelen zonder buffer. Een makelaar staat tussen jou en de koper. Wie zelf onderhandelt, laat zich sneller leiden door emotie of tijdsdruk.
3. Zwakkere voorwaarden. Een hoog bod met een lange financieringsvoorbehoud of een onhandige opleverdatum kan uiteindelijk minder waard zijn dan een iets lager bod zonder voorbehouden.
4. Minder bereik. Zonder Funda-plaatsing of een goed netwerk zien minder kopers je woning, en minder kijkers betekent minder concurrentie.

De juridische kant: hier gaat het vaak mis

Bij een verkoop zonder makelaar ben je zelf verantwoordelijk voor de koopovereenkomst. Een paar punten die je moet kennen:

• Mededelingsplicht: als verkoper moet je gebreken melden die je kent en die een koper redelijkerwijs mag verwachten te horen, zoals lekkages, funderingsproblemen of een erfpachtconstructie. Verzwijgen kan na de overdracht tot een schadeclaim leiden.
• Schriftelijke koopovereenkomst: de koop van een woning moet schriftelijk worden vastgelegd. De koper heeft daarna wettelijk drie dagen bedenktijd.
• Ontbindende voorwaarden: denk aan een financieringsvoorbehoud of een bouwkundige keuring. Leg precies vast tot wanneer die gelden.
• Waarborgsom of bankgarantie: gebruikelijk is 10% van de koopsom. Zonder die afspraak sta je zwak als de koper zich terugtrekt.
• Notaris: de levering gaat altijd via de notaris. Die kijkt naar de akte, maar beoordeelt niet of jij een goede deal hebt gesloten.

Een fout in de koopovereenkomst is duur en lastig terug te draaien. Lees hoe het ondertekenen werkt in koopovereenkomst digitaal ondertekenen.

Met of zonder makelaar: de vergelijking op een rij

Wanneer is verkopen zonder makelaar wél verstandig?

Er zijn situaties waarin zelf verkopen goed kan werken:

• Je hebt al een koper. Bijvoorbeeld een buurman, familielid of huurder. Dan vervalt het grootste deel van het makelaarswerk; laat de koopovereenkomst wel professioneel opstellen.
• Een courante woning in een gewilde buurt. Als vergelijkbare huizen binnen enkele weken verkocht worden, is het risico op een verkeerde prijs kleiner.
• Je hebt ervaring en tijd. Wie eerder woningen verkocht en flexibel is voor bezichtigingen, kan veel zelf.

Overweeg je juist een discrete route zonder openbare plaatsing, lees dan eerst wat een stille verkoop is en wanneer die werkt.

Wanneer verdient een makelaar zichzelf terug?

Een makelaar is meestal de betere keuze als:

• Je woning bijzonder of lastig te waarderen is, zoals een vrijstaand huis, een woning met een opknapbehoefte of een object met erfpacht.
• De markt in jouw regio afkoelt en je moet concurreren met andere aanbieders.
• Je dubbele lasten wilt voorkomen omdat je al een nieuwe woning hebt gekocht.
• Je weinig tijd hebt of de onderhandelingen liever niet zelf voert.
• Er sprake is van een scheiding of erfenis, waarbij meerdere partijen moeten instemmen.

De middenweg: makelaar kiezen op prijs én kwaliteit

Je hoeft niet te kiezen tussen alles zelf doen of het duurste kantoor. Courtages verschillen per kantoor flink, en veel makelaars werken met pakketten of een vast tarief. Een paar tips:

1. Vraag minimaal drie offertes aan en vergelijk niet alleen de courtage, maar ook wat er inbegrepen is. Zo doe je dat in makelaar offertes vergelijken.
2. Stel de juiste vragen in het kennismakingsgesprek, bijvoorbeeld over recente verkopen in je buurt en de gemiddelde verkooptijd. Gebruik onze 12 vragen voor het kennismakingsgesprek.
3. Onderhandel over de courtage. Veel makelaars hebben ruimte; lees 7 tactieken om over courtage te onderhandelen.
4. Kies lokaal. Een makelaar die jouw wijk kent, prijst scherper. Bekijk de beste makelaars per plaats of de landelijke top 10 makelaars.

Wil je weten wat makelaars in jouw regio rekenen? Via Ik zoek de beste makelaar vraag je gratis en vrijblijvend offertes aan bij lokale verkoopmakelaars. Je vergelijkt tarieven en aanpak naast elkaar en beslist daarna pas of je met een makelaar in zee gaat of het toch zelf doet.

Veelgestelde vragen

Is het legaal om je huis te verkopen zonder makelaar?

Ja. Er is geen wettelijke verplichting om een makelaar in te schakelen. De overdracht moet wel via een notaris en de koopovereenkomst moet schriftelijk zijn.

Kan ik mijn huis zelf op Funda zetten?

Niet rechtstreeks. Particulieren kunnen alleen via een makelaar of een online verkoopdienst die bij Funda is aangesloten op Funda komen. Daar betaal je meestal een vast bedrag voor.

Hoeveel bespaar ik als ik zonder makelaar verkoop?

Je bespaart de courtage, maar betaalt wel voor fotografie, plaatsing, eventuele taxatie en juridische hulp. Of je netto wint, hangt vooral af van de verkoopprijs die je zelf weet te halen.

Wie stelt de koopovereenkomst op als er geen makelaar is?

Dat kun je zelf doen met een model, maar verstandiger is een notaris of vastgoedjurist. Fouten in voorwaarden of termijnen zijn achteraf lastig te herstellen.

Wat is een goed alternatief als ik de courtage te hoog vind?

Vraag meerdere offertes aan en vergelijk vaste tarieven met percentages. Zo vind je een makelaar die past bij je budget, zonder het risico van een volledig zelfstandige verkoop.