Van makelaar wisselen: kan dat en wat kost het in 2026?

Je huis staat al weken of zelfs maanden te koop, de bezichtigingen druppelen binnen en je makelaar belt steeds minder vaak. Dan komt vroeg of laat de vraag: kan ik van makelaar wisselen, en wat kost me dat? Het korte antwoord: ja, dat kan bijna altijd. Maar hoe je het aanpakt bepaalt of je er geld en tijd mee wint of juist verliest. In dit artikel lees je wanneer wisselen verstandig is, welke kosten je kunt verwachten, waar je in je opdrachtbevestiging op let en hoe je een nieuwe makelaar kiest die het wél verkocht krijgt.

Mag je zomaar van makelaar wisselen?

Als particulier sluit je met een verkoopmakelaar een overeenkomst van opdracht. Volgens het Burgerlijk Wetboek (artikel 7:408) mag je als opdrachtgever zo'n opdracht in principe altijd opzeggen. Je zit dus niet vast aan een makelaar met wie het niet klikt of die geen resultaat boekt.

Opzeggen is iets anders dan gratis opzeggen. In de opdrachtbevestiging staan vrijwel altijd afspraken over wat je betaalt als je de opdracht intrekt. Lees die voorwaarden dus eerst rustig door voordat je de knoop doorhakt. Twijfel je over een clausule, vraag de makelaar dan om een schriftelijke uitleg of laat een onafhankelijke partij meekijken.

Opzeggen of laten aflopen?

Sommige opdrachten hebben een vaste looptijd of een opzegtermijn. Loopt je opdracht binnenkort toch af, dan kan het slimmer zijn om die paar weken uit te zitten en ondertussen alvast offertes van andere makelaars op te vragen. Zo voorkom je intrekkingskosten en sta je klaar om direct door te pakken.

Signalen dat het tijd is voor een andere makelaar

Niet elke trage verkoop ligt aan de makelaar. Soms is de markt in jouw regio rustiger of past je woning bij een kleine doelgroep. Maar een aantal signalen wijst wel degelijk op een makelaar die niet (meer) het maximale uit je verkoop haalt:

• Weinig of geen bezichtigingen terwijl vergelijkbare woningen in je buurt wel verkopen.
• Geen proactief advies. Je hoort niets over de reacties van kijkers, laat staan over een aangepaste strategie.
• Een vraagprijs die nooit kritisch is besproken. Een makelaar die bij de start een te hoge prijs noemde om de opdracht binnen te halen, laat je later vaak zitten.
• Slechte presentatie. Matige foto's, geen plattegrond, een saaie of foutieve woningtekst.
• Slechte bereikbaarheid. Je moet zelf achter updates aan, of je krijgt steeds een andere medewerker aan de lijn.
• Geen netwerk of zoekersbestand in jouw doelgroep, terwijl andere kantoren daar wel actief zijn.

Herken je meerdere punten tegelijk, dan is het verstandig om een eerlijk gesprek te voeren. Vraag wat de makelaar de komende vier weken concreet anders gaat doen. Komt daar geen overtuigend plan uit, dan is wisselen vaak de snelste weg naar een verkoop.

Wat kost van makelaar wisselen?

De kosten van wisselen bestaan meestal uit een paar onderdelen. Welke daarvan bij jou gelden, hangt af van wat je bij de start hebt getekend.

Intrekkingskosten

Veel makelaars rekenen een vast bedrag als je de verkoopopdracht intrekt voordat de woning verkocht is. Dat bedrag staat in de opdrachtbevestiging en loopt in de praktijk vaak uiteen van enkele honderden euro's tot rond de duizend euro. Het is bedoeld als vergoeding voor het werk dat al is gedaan, zoals de waardebepaling, de bezichtigingen en het opstellen van de verkoopbrochure.

Gemaakte kosten en opstartkosten

Daarnaast kun je te maken krijgen met kosten die de makelaar al heeft voorgeschoten, zoals advertenties op woningplatforms, professionele fotografie, een 3D-tour of een plattegrond. Heb je bij de start al opstartkosten betaald, dan krijg je die meestal niet terug. In ons artikel over verborgen kosten bij het verkopen van je huis lees je welke posten er nog meer op je pad kunnen komen.

Courtage bij een koper van de vorige makelaar

Een belangrijk aandachtspunt: in sommige opdrachten staat dat je toch courtage verschuldigd bent als de woning binnen een bepaalde periode na het opzeggen wordt verkocht aan een koper die via de vorige makelaar is binnengekomen. Controleer of zo'n bepaling in jouw opdracht staat en hoe lang die geldt. Leg bij het opzeggen schriftelijk vast welke kandidaat-kopers al bij de oude makelaar bekend waren, zodat er later geen discussie ontstaat.

Reken het verschil door

Zet de kosten van wisselen af tegen wat een betere makelaar kan opleveren. Een woning die maanden langer te koop staat, kost je dubbele woonlasten, en een prijsverlaging van een paar procent is al snel duizenden euro's. Een paar honderd euro aan intrekkingskosten valt daarbij vaak in het niet. Wil je weten wat een gemiddelde courtage is en waar je op kunt onderhandelen, lees dan makelaarskosten in 2026.

Zo pak je het wisselen stap voor stap aan

1. Lees je opdrachtbevestiging. Noteer looptijd, opzegtermijn, intrekkingskosten en eventuele bepalingen over courtage na opzegging.
2. Bespreek je zorgen met je huidige makelaar. Geef de makelaar één kans om met een concreet plan te komen. Soms is dat genoeg.
3. Vraag offertes op bij twee tot vier andere makelaars. Doe dit voordat je opzegt, zodat je niet zonder begeleiding komt te zitten. Vergelijk niet alleen de prijs, maar vooral de aanpak. Ons stappenplan voor makelaar offertes vergelijken helpt je daarbij.
4. Zeg schriftelijk op. Doe dit per e-mail of brief, met een verzoek om een eindafrekening en een overzicht van bekende kandidaat-kopers.
5. Laat de nieuwe makelaar de verkoop opnieuw opbouwen. Denk aan een kritische blik op de vraagprijs, nieuwe foto's, een nieuwe woningtekst en een frisse lancering.

Wat een nieuwe makelaar anders moet doen

Een nieuwe makelaar inschakelen heeft alleen zin als die ook echt iets anders doet. Een goede makelaar komt in het eerste gesprek met een eigen analyse:

• Waarom is de woning nog niet verkocht? Ligt het aan de prijs, de presentatie, de doelgroep of de timing?
• Welke vraagprijs is realistisch op basis van recente verkopen in je buurt? Lees ook hoe je een realistische vraagprijs bepaalt.
• Hoe ziet de herlancering eruit? Nieuwe beelden, een andere doelgroepbenadering, inzet van het eigen zoekersbestand.
• Hoe vaak en hoe krijg je updates? Spreek een vast ritme af, bijvoorbeeld een wekelijkse terugkoppeling.

Stel in het kennismakingsgesprek gerichte vragen over resultaten met vergelijkbare woningen. Een handige lijst vind je in 12 vragen voor het kennismakingsgesprek met een makelaar.

Let op de opdrachtvoorwaarden van je nieuwe makelaar

Je hebt nu ervaring met wat er mis kan gaan. Gebruik die. Spreek bij je nieuwe makelaar heldere afspraken af over opzegging en intrekkingskosten, vraag of er een no cure no pay-variant is en leg vast welke inspanningen je mag verwachten. Wil je onderhandelen over het tarief, dan helpen deze 7 tactieken om over courtage te onderhandelen.

Wisselen tijdens een lopende onderhandeling: niet doen

Er is één moment waarop je beter niet van makelaar kunt wisselen: als er een serieuze koper met een bod in beeld is. Wissel je midden in een onderhandeling, dan loop je het risico dat die koper afhaakt of dat je alsnog courtage aan de vorige makelaar verschuldigd bent. Rond dat traject eerst af, of maak er heel duidelijke schriftelijke afspraken over.

Een nieuwe makelaar vinden die past bij jouw woning

De beste makelaar voor jouw woning is niet per se het grootste kantoor of de goedkoopste. Het is het kantoor dat aantoonbaar woningen zoals de jouwe verkoopt, in jouw buurt, voor een goede prijs. Via makelaars vergelijken zie je per plaats welke kantoren actief zijn, met reviews en werkgebied. Ook de top 10 beste makelaars van Nederland geeft een goed startpunt.

Vraag daarna vrijblijvend offertes aan bij meerdere makelaars in jouw regio. Zo vergelijk je tarieven, voorwaarden en aanpak naast elkaar en kies je deze keer met alle informatie op tafel.

Veelgestelde vragen over van makelaar wisselen

Kan ik mijn verkoopmakelaar altijd opzeggen?

Ja. Een verkoopopdracht is een overeenkomst van opdracht en die kun je als particulier in principe altijd opzeggen. Wel kunnen er kosten aan verbonden zijn, zoals intrekkingskosten en al gemaakte kosten. Die staan in je opdrachtbevestiging.

Wat zijn intrekkingskosten bij een makelaar?

Intrekkingskosten zijn een vergoeding die je betaalt als je de verkoopopdracht stopt voordat de woning verkocht is. Het is meestal een vast bedrag dat vooraf in de opdracht is vastgelegd, vaak enkele honderden euro's tot rond de duizend euro.

Moet ik courtage betalen als mijn huis na het wisselen wordt verkocht?

Aan je nieuwe makelaar wel, volgens de nieuwe afspraak. Aan je vorige makelaar alleen als je opdracht daar een bepaling over bevat, bijvoorbeeld bij verkoop aan een koper die via die makelaar was aangedragen. Controleer dit vooraf en leg bekende kandidaten schriftelijk vast.

Hoe lang moet ik een makelaar de tijd geven?

Dat hangt af van de markt in je regio en het type woning. Zie je na zes tot acht weken weinig bezichtigingen terwijl vergelijkbare woningen wel verkopen, en heeft je makelaar geen plan om dat te veranderen, dan is het tijd om alternatieven te verkennen.

Is wisselen van makelaar slecht voor mijn verkoop?

Niet als je het goed aanpakt. Een nieuwe makelaar met een kritische prijsanalyse, betere presentatie en frisse lancering kan juist nieuwe kopers aantrekken. Vermijd wel wisselen tijdens een lopende onderhandeling met een serieuze koper.