Intrekkingskosten makelaar en opstartkosten in 2026

Je hebt een paar makelaars op bezoek gehad, de offertes liggen op tafel en het courtagepercentage lijkt de doorslag te geven. Toch zit het verschil tussen een goede en een dure deal vaak niet in dat percentage, maar in de kleine lettertjes van de opdracht tot dienstverlening. Twee posten springen eruit: opstartkosten (ook wel voorbereidingskosten of marketingkosten genoemd) en intrekkingskosten. Wie zoekt op intrekkingskosten makelaar, wil meestal weten wat het kost als je de verkoop stopt. In dit artikel lees je wat deze kosten inhouden, wanneer je ze betaalt, welke afspraken redelijk zijn en hoe je ze vooraf meeneemt als je makelaars vergelijkt.

Wat staat er eigenlijk in een makelaarsopdracht?

Voordat een verkoopmakelaar aan de slag gaat, teken je een opdracht tot dienstverlening. Daarin staan de afspraken over de courtage, de looptijd, de werkzaamheden en de kosten die je los betaalt. Veel verkopers kijken vooral naar het courtagebedrag. Dat is begrijpelijk, want het is de grootste post. Maar de opdracht bevat ook bepalingen over wat je betaalt als de verkoop niet doorgaat, als je de opdracht intrekt of als je zelf een koper vindt.

Wil je eerst snappen hoe de courtage zelf is opgebouwd, lees dan ons artikel over de gemiddelde courtage en wat jij beïnvloedt. Hieronder gaan we in op de posten die naast de courtage op je rekening kunnen komen.

De belangrijkste kostenposten naast de courtage

• Opstartkosten of voorbereidingskosten: een vast bedrag voor het opstarten van de verkoop.
• Marketing- en presentatiekosten: fotografie, plattegronden, een 360-gradenpresentatie, video of een woningwebsite.
• Funda- en portaalkosten: de kosten van de plaatsing op woningportalen, soms los berekend.
• Intrekkingskosten: een vergoeding als je de opdracht stopt zonder dat de woning via de makelaar verkocht is.
• Kosten bij verkoop door jezelf: soms een vergoeding als je zelf een koper vindt tijdens de looptijd.

Opstartkosten: wat betaal je en waarvoor?

Opstartkosten zijn de kosten die een makelaar rekent om je woning verkoopklaar te presenteren. Denk aan het inmeten van de woning volgens de meetinstructie, het maken van foto's, het schrijven van de woningtekst, het opstellen van een vragenlijst en lijst van zaken en het plaatsen van de advertentie. Bij sommige makelaars zit dit allemaal in de courtage. Andere makelaars rekenen een apart vast bedrag, dat je vaak vooraf of bij de start van de verkoop betaalt.

Wanneer betaal je opstartkosten?

Dit verschilt per kantoor. Er zijn grofweg drie varianten:

1. Vooraf en altijd verschuldigd: je betaalt bij de start, ook als de woning later niet verkocht wordt.
2. Bij verkoop verrekend: je betaalt pas bij verkoop, en het bedrag wordt dan vaak van de courtage afgetrokken of erbij opgeteld.
3. Inbegrepen: er zijn geen losse opstartkosten; alles zit in het courtagepercentage of het vaste tarief.

Geen van deze varianten is per definitie beter. Een makelaar met een laag courtagepercentage en flinke opstartkosten kan uiteindelijk duurder zijn dan een makelaar met een iets hoger percentage waarin alles is inbegrepen. Daarom is het belangrijk om offertes naast elkaar te leggen op het totaalbedrag.

Hoe hoog mogen opstartkosten zijn?

Er is geen wettelijk maximum. De hoogte hangt af van wat de makelaar levert. Een basispakket met foto's en een plattegrond kost minder dan een uitgebreid pakket met video, dronebeelden en styling. Vraag altijd een specificatie: welke onderdelen zitten erin, en welke betaal je extra? Een redelijke makelaar kan precies uitleggen waar het bedrag voor staat.

Intrekkingskosten makelaar: wat als je stopt?

Intrekkingskosten betaal je als je de verkoopopdracht beëindigt voordat de woning via de makelaar is verkocht. Bijvoorbeeld omdat je besluit toch te blijven wonen, omdat je van makelaar wilt wisselen of omdat je persoonlijke situatie verandert. De makelaar heeft dan al werk verricht en uren gemaakt, en wil daarvoor een vergoeding.

Hoe worden intrekkingskosten berekend?

Ook hier zie je verschillende modellen:

• Een vast bedrag: een vooraf afgesproken vergoeding, ongeacht hoe lang de woning te koop stond.
• Een percentage van de courtage: een deel van de courtage die bij verkoop verschuldigd zou zijn geweest.
• Op basis van gemaakte uren: een vergoeding per gewerkt uur, eventueel met een maximum.
• Geen intrekkingskosten: sommige makelaars rekenen niets en vragen alleen de al gemaakte kosten, zoals foto's of portaalplaatsing.

Let goed op de formulering. "Een percentage van de courtage" klinkt klein, maar kan bij een hoge vraagprijs flink oplopen. Een maximum of een vast bedrag geeft je meer zekerheid.

Wanneer zijn intrekkingskosten niet redelijk?

Intrekkingskosten zijn bedoeld als vergoeding voor gemaakt werk, niet als straf. Ben je ontevreden omdat de makelaar afspraken niet nakomt, nauwelijks bezichtigingen regelt of slecht bereikbaar is, dan kun je daarover in gesprek gaan. Leg je klachten schriftelijk vast. Is de makelaar aangesloten bij een brancheorganisatie, dan kun je ook gebruikmaken van de klachtenregeling die daarbij hoort. Twijfel je of het tijd is om over te stappen, lees dan wat er komt kijken bij van makelaar wisselen en wat dat kost.

Andere kleine lettertjes om op te letten

Naast opstart- en intrekkingskosten staan er vaak nog andere bepalingen in de opdracht die je portemonnee raken.

Looptijd en opzegtermijn

Sommige opdrachten hebben een minimale looptijd, bijvoorbeeld drie of zes maanden. Stop je eerder, dan kunnen intrekkingskosten hoger uitvallen. Vraag of de opdracht stilzwijgend verlengd wordt en welke opzegtermijn geldt.

Verkoop door jezelf of via iemand uit je netwerk

Vind je tijdens de looptijd zelf een koper, bijvoorbeeld een buurman of familielid? In veel opdrachten ben je dan alsnog (een deel van) de courtage verschuldigd. Wil je die ruimte houden, maak daar dan vooraf een afspraak over en laat die op papier zetten.

Nawerking na het einde van de opdracht

Een nawerkingsclausule bepaalt dat je courtage verschuldigd blijft als de woning binnen een bepaalde periode na het einde van de opdracht wordt verkocht aan iemand die via de makelaar in beeld kwam. Dat is op zich redelijk, maar let op de duur en de precieze omschrijving.

Ontbonden koop

Wat gebeurt er als de koper de koop ontbindt, bijvoorbeeld op grond van een financieringsvoorbehoud? Spreek af of de makelaar dan gewoon verder gaat zonder extra kosten, of dat er een deel van de courtage wordt gevraagd.

Zo vergelijk je offertes eerlijk op totaalkosten

Wie alleen naar het courtagepercentage kijkt, vergelijkt appels met peren. Gebruik daarom een vaste werkwijze:

1. Vraag minstens drie offertes aan bij makelaars die de lokale markt kennen. Op onze vergelijkingspagina voor makelaars zie je per regio welke kantoren goed scoren.
2. Zet alle posten in één overzicht: courtage, opstartkosten, marketingkosten, portaalkosten en eventuele bijkomende kosten.
3. Reken twee scenario's door: de woning wordt verkocht, en de woning wordt niet verkocht of je stopt na drie maanden. Zo zie je wat het je kost als het tegenzit.
4. Vraag naar de werkwijze: hoeveel bezichtigingen doet de makelaar zelf, hoe vaak krijg je een update en wie is je vaste aanspreekpunt?
5. Leg afspraken schriftelijk vast en teken pas als alles helder is.

Meer handvatten voor deze vergelijking vind je in ons artikel over makelaar offertes vergelijken. Twijfel je tussen een vast bedrag en een percentage, dan helpt courtage: vast tarief of percentage je verder.

Voorbeeld: twee offertes naast elkaar

Stel, je krijgt twee offertes voor dezelfde woning. Makelaar A rekent een iets lager courtagepercentage, maar vraagt daarnaast vooraf een vast bedrag aan opstartkosten en een intrekkingsvergoeding als percentage van de courtage. Makelaar B rekent een iets hoger percentage, maar alles is inbegrepen en bij intrekking betaal je alleen de aantoonbaar gemaakte kosten. Wordt de woning snel verkocht, dan liggen de totaalbedragen vaak dicht bij elkaar. Gaat de verkoop niet door, dan is makelaar B duidelijk voordeliger. Dit voorbeeld laat zien waarom je beide scenario's moet doorrekenen.

Onderhandelen over de kleine lettertjes

Veel verkopers weten niet dat je over meer kunt onderhandelen dan alleen de courtage. Ook opstartkosten en intrekkingskosten zijn vaak bespreekbaar. Een paar tips:

• Vraag om verrekening: laat de opstartkosten bij verkoop van de courtage aftrekken.
• Vraag om een maximum: spreek een maximaal bedrag af voor intrekkingskosten.
• Koppel aan prestaties: spreek af dat je zonder intrekkingskosten mag stoppen als de makelaar aantoonbaar afspraken niet nakomt.
• Schrap wat je niet nodig hebt: heb je geen video of styling nodig, vraag dan om een lager pakket.

In ons artikel over onderhandelen over courtage lees je welke tactieken makelaars in de praktijk accepteren.

Lokale makelaar vinden met heldere tarieven

Een makelaar die transparant is over alle kosten, is meestal ook transparant over de verkoopstrategie. Kijk daarom niet alleen naar de prijs, maar ook naar reviews, verkooptijden en hoe dicht de verkoopprijs bij de vraagprijs ligt. Woon je bijvoorbeeld in Utrecht, vergelijk dan makelaars in Utrecht of lees meer over je huis verkopen in Utrecht. Wil je weten welke kantoren landelijk het best scoren, bekijk dan de top 10 beste makelaars van Nederland.

Via Ik zoek de beste makelaar vraag je kosteloos offertes aan bij meerdere makelaars in jouw regio. Zo zie je in één keer welke kosten iedere makelaar rekent, inclusief de kleine lettertjes, en maak je een keuze op basis van feiten.

Veelgestelde vragen

Zijn opstartkosten bij een makelaar verplicht?

Nee. Of je opstartkosten betaalt, hangt af van de afspraken met de makelaar. Veel makelaars rekenen ze, maar er zijn ook kantoren waar alles in de courtage zit. Vraag het altijd na voordat je tekent.

Moet ik intrekkingskosten betalen als ik ontevreden ben?

Dat hangt af van de opdracht. Staat er een intrekkingsregeling in, dan geldt die in principe. Komt de makelaar zijn afspraken aantoonbaar niet na, dan heb je een sterkere positie om over de kosten te onderhandelen of een klacht in te dienen.

Kan ik de opdracht tussentijds opzeggen?

Meestal wel, maar let op de opzegtermijn, de minimale looptijd en de intrekkingskosten. Lees de opdracht goed door en vraag de makelaar om een schriftelijke bevestiging van de beëindiging.

Betaal ik courtage als ik zelf een koper vind?

In veel opdrachten wel, of in elk geval een deel. Wil je deze ruimte houden, maak er dan vooraf een duidelijke afspraak over en laat die opnemen in de opdracht.

Zijn makelaarskosten fiscaal aftrekbaar bij verkoop?

Voor een eigen woning (box 1) gelden specifieke regels; verkoopkosten kunnen in sommige situaties invloed hebben op de berekening van de eigenwoningreserve. Laat je hierover adviseren door een belastingadviseur of hypotheekadviseur, omdat het afhangt van je persoonlijke situatie.

Hoe voorkom ik verrassingen in de makelaarsopdracht?

Vraag minstens drie offertes aan, zet alle kosten in één overzicht, reken het scenario "niet verkocht" door en laat alle afspraken op papier zetten. Zo weet je vooraf precies waar je aan toe bent.